У просеку, потребно је око 30 до 60 дана да се затвори кућа од тренутка када поднесете понуду до дана када добијете кључеве од свог новог дома. Зашто затварање траје толико дуго? Различити фактори затварања ће одредити чекање на кључеве. Овај чланак покрива просечно време затварања куће.
Колико времена је потребно да се затвори дом?
Хајде да причамо о очекивањима за брзу хипотеку. Врста кредита је први фактор који одређује колико брзо можете затворити кућу.
Све у свему, потребно је између 30 и 60 дана да се затвори хипотеком.
Конвенционална хипотека је најбржи тип хипотеке. Ово је зајам који није подржан од стране владе. Такође захтева кредитни резултат од најмање 620 за већину зајмопримаца. Затварање са конвенционалном хипотеком траје у просеку 48 дана.
Када траже зајам Федералне стамбене управе (ФХА) који подржава влада, зајмопримци ће морати да буду мало стрпљивији јер је просечно време за затварање 54 дана. Међутим, минимални кредитни резултат од 500 и потенцијално учешће од чак 3,5% могу учинити да се чекање више него исплати за неке зајмопримце.
Зајмопримци који се квалификују за стамбени зајам америчког Министарства за борачка питања (ВА) мораће да прођу кроз сложен процес потписивања који продужава време на скоро 57 дана у просеку. Наравно, ниске стопе и одрицање од учешћа су награда за стрпљење.
Типично затварање на временској линији куће
Иако два процеса затварања нису 100% идентична, овај нацрт вам показује шта можете очекивати:
Понуда: Подношењем понуде за дом званично почиње процес затварања. Иако може доћи до неких узастопних преговора, прихватање понуде вам даје зелено светло да кренете даље са финансирањем и инспекцијама. Одређивање датума затварања: Купац и продавац се договарају о датуму затварања током преговора. Датум се додаје у уговор о купопродаји. Захтев за хипотеку: Попуните захтев за хипотеку темељно и у потпуности да бисте добили одобрење за финансирање. Ово би углавном требало да буде корак „освежавања“ ако сте већ прошли кроз процес претходног одобрења. Откривање: У току прве недеље од прихватања понуде, ваш зајмодавац ће вам дати услове вашег кредита. Ово вас информише о каматној стопи, накнадама, трошковима затварања и процењеним месечним отплатама хипотеке. Документација: Очекујте да ће ваш зајмодавац контактирати током прве недеље да затражи додатну финансијску документацију потребну за померање захтева за кредит. Процена: Ваш зајмодавац ће наручити процену у току прве или друге недеље од прихватања понуде. Процена одређује вредност куће како би се потврдило да не пристајете на пренапухану продајну цену која би учинила дом нефинансијским. Инспекција: Ако се нисте одрекли свог права на кућну инспекцију, резервишите је у року од прве недеље након што ваша понуда буде прихваћена. Већина уговора дозвољава само период инспекције у трајању од седам до 10 дана. Осигурање: У раним фазама одобравања кредита, осигурање се користи за процену и верификацију ваших финансијских информација. Очекујте да ће хипотекарна компанија детаљно погледати ваш приход, имовину, кредитну историју и дуг. У овом тренутку од вас ће се можда тражити додатна документација или верификација. Шансе и крај: Купац ће морати да отвори депозитни рачун да преда уплату, плати накнаду за власништво, добије осигурање власника куће и закаже коначну процедуру након прихватања понуде. Одобрено за затварање: Ваша хипотекарна компанија је по закону обавезна да обезбеди документ „са одобрењем за затварање“ који нуди коначно обелодањивање услова. Зајмопримци имају рок чекања од три дана за потписивање и враћање документа. Ваш адвокат за некретнине треба да прегледа документ у ваше име. Затварање: Када се ваши документи за затварање потпишу, последњи процес прегледа ће се десити пре него што ваша хипотека буде званично евидентирана.
У уобичајеним околностима, ваша хипотека се одређује на основу стопе која се десила на ваш датум затварања. То је зато што хипотекарне стопе могу варирати свакодневно. Ако изаберете, ваш зајмодавац ће вам обезбедити закључавање стопе које гарантује да се ваша каматна стопа неће променити између понуде и затварања ако затворите у одређеном временском оквиру без икаквих промена у апликацији. Доступне на 30, 45 или 60 дана, закључавање курса често долази са накнадама. Такође можете изгубити своју стопу закључавања ако не затворите на време.
Разлози зашто би затварање куће могло потрајати дуже
Иако већина купаца затвара на време, нема краја листи разлога због којих би процес затварања могао бити одложен. Промене у кредитној способности купца обично су одговорне за кашњење. Ово се може десити јер сте:
Заменио посао након што је понуда за кућу прихваћена. Купио нови аутомобил користећи ауто кредит Користио кредитне картице за покривање великих хитних трошкова Поднео захтев за нову кредитну линију из било ког разлога
У неким случајевима, претходно одобрење које је било нешто веће од стварног одобрења хипотеке може бацити кључ у планове за затварање. Суштина је да ће свака препрека у вашем финансирању вероватно одложити затварање. Затим погледајте неке друге уобичајене узроке кашњења затварања.
Проблеми са имовином
Проблеми откривени током кућне инспекције такође могу одложити затварање. Ако кућа има више проблема него што се очекивало, можда ћете морати поново да преговарате о цени или да решите поправке са продавцем. Штавише, можда ћете открити да дом није осигуран у свом тренутном стању. Ваш зајмодавац неће финансирати куповину куће ако дом не може бити осигуран.
Паметно је имати инспекцију која ће вам омогућити да одете са својим зарађеним новцем ако инспекција открије темељна оштећења, структурна оштећења, буђ, радон или инфестацију термита.
Аппраисал Гап
Процена куће такође може постати нешто попут црне рупе у процесу затварања. Ако је процена куће нижа од понуђене цене, ваш хипотекарни зајмодавац неће дозволити да се продаја прође. Ово оставља купца у позицији да оде, покрије празнину у процени готовином или поново преговара о цени са продавцем. Из тог разлога је кључно имати клаузулу о процени у уговору о куповини!
Титле Иссуес
Ако претрага наслова покаже да постоји заложно право или потраживање на имовини, ово треба да се реши пре него што се крене даље. Ваша хипотекарна компанија неће финансирати куповину због ризика да ће трећа страна убудуће потраживати кућу.
Недостатак професионалаца у овој области
Затварање би такође могло бити одложено ако су локални проценитељи и инспектори једноставно превише заузети да би пружили брзу услугу.
Хладна стопала
Да, дешава се. Непредвиђени случајеви су ту само да вас заштите у случају да нешто изађе на видело што је вредно заустављања процеса затварања. Нико не може физички „натерати“ купца или продавца да иде напред. Једна од страна може одлучити да је одустајање од плана вредно суочавања са казнама и правним поступцима.
За купца, хладнокрвност око питања које није покривено клаузулом о непредвиђеним ситуацијама значи губитак депозита за зараду. Ако продавац одустане из разлога који није покривен клаузулом о непредвиђеним околностима, купац има законско право да тражи одштету.
Најбржи начин да затворите кућу
Можете ли да затворите кућу за 2 недеље? Генерално, ово је могуће само за купца у готовини. У ствари, плаћање у готовини за дом је „хак“ за најбрже затварање куће. Ако користите финансирање, и даље ћете имати много начина да скратите просечно време затварања куће.
Подразумевани начин да се убрза затварање је да обезбедите све што ваш кредитор захтева што је пре могуће. Одговарајте на е-пошту и телефонске позиве свог зајмодавца, адвоката и агента за некретнине што је пре могуће од тренутка када је понуда прихваћена. Остали савети за добијање брзе хипотеке укључују:
Одабир искусног, високо оцењеног агента за некретнине. Подношење захтева за хипотекарни кредит преко истог зајмодавца којег сте користили за претходно одобрење Бити 100% искрен у вези са свим финансијским информацијама Избегавање било каквих промена у вашим финансијама између прихватања понуде и затварања Ограничавање уступака продавцима
Иако неки људи препоручују одустајање од инспекције ради бржег затварања, то ствара велики ризик. Оно што можете да добијете на време може се изгубити у стварним доларима када откријете скупе и дуготрајне проблеме на путу.
Шта ако се затварање не догоди на време?
Обе стране могу да се договоре да измене првобитни купопродајни уговор са продуженим роком.
Ако разлог за одлагање затварања падне на страну купца, продавац може бити у могућности да откаже трансакцију. Вероватније је да ће се то догодити ако продавац има резервне понуде. Продавац би такође могао да покуша да наплати купцу дневницу за сваки дан после затварања како би покрио порезе на имовину, плаћања хипотеке, плаћања осигурања и непријатности кашњења. Продавац је чак могао да заплени и главницу.
Ако је продавац крив, купац може бити у могућности да откаже трансакцију уз задржавање депозита. Они такође могу тужити продавца за накнаду штете.
Ако вам се свиђа наша страница, поделите је са својим пријатељима & Фејсбук
