Уступци продавца у непокретностима су трошкови које продавац пристаје да плати при затварању, а који би иначе падали на терет купца. Они повећавају приступачност за купца. Иако нису сви продавци отворени за уступке, уступци продавца могу на крају бити моћно преговарачко оруђе и за купца и за продавца.
Разлози зашто купци траже уступке продавца
Купац може затражити покривање дијела својих трошкова затварања или унапријед плаћених трошкова куповине ако сматра да има неку моћ преговарања. Разлози за тражење уступака продавцима укључују:
Кућа је у лошем стању. Кућна инспекција открива најмање једно озбиљно питање које треба решити. Локално тржиште је „тржиште купаца“. Пошто је кућа већ дуже време на тржишту, јасно је да продавац има проблема са истоваром.
Са трошковима затварања који у већини случајева износе 3% до 6% цене куће, купац може једноставно тражити уступке продавца како би омогућио власништво куће смањењем трошкова.
Предности и недостаци тражења уступака од продавца
Уступци продавца омогућавају купцу да плати мање при затварању. То може оставити више новца за трошкове селидбе и поправке. За продавца, велика предност је то што се уступци продаваца могу искористити да се дом раније скине са тржишта. Губитак није увек тако велики када се узме у обзир да је сваки додатни месец потрошен на тржишту у суштини „изгубљени новац“ за продавца. Ово је посебно тачно када се продавац већ уселио у нови дом.
Лоша страна тражења уступака од продавца као купца је то што продавац може бити искључен зато што покушавате да склопите договор уз обавезујуће обавезе. Неки продавци једноставно нису отворени за преговоре о цени. У случајевима када кућа има више понуда, понуде са захтевима за уступке продавца ће вероватно бити одбијене.
Коначно, купци који користе уступке да надокнаде већу понуду могли би завршити са већим кредитом који кошта више да се отплати током времена.
Лоша страна за продавце је што на крају губе готовину.
Да ли постоји алтернатива тражењу уступака продавцима?
Једноставно давање ниже понуде може бити алтернатива тражењу уступака од продавца. Иако ће ефекат бити сличан, продавац вас неће посматрати као „компликованог” купца.
Заједнички уступци продавца
Неки купци могу тражити од продавца да плати проценат трошкова затварања. Други траже да се покрију специфични трошкови. Ево погледа на уобичајене трошкове покривене концесијама продавца:
Накнаде за процену куће. Накнаде за инспекцију Накнаде за одобравање кредита Поени за попуст на хипотеку Порези на имовину до краја завршне године Накнаде за ХОА до краја завршне године Накнаде за евидентирање Претрага наслова Осигурање наслова Адвокатске накнаде Поправке или замена
Постоје две критичне тачке у процесу куповине за одлучивање да ли треба да затражите уступке од продавца. Први је када добијете процену кредита од свог зајмодавца. Овај документ ће детаљно описати све ваше предвиђене трошкове затварања на основу специфичности вашег кредита. Прегледајте трошкове са својим агентом за некретнине да видите да ли постоји добра прилика да затражите уступке.
Друга критична тачка се јавља након инспекције. Ако инспектор открије потребне надоградње или поправке, оне се могу донети продавцу.
Постоје ограничења за уступке продаваца
Продавци су ограничени у томе колико могу да дају купцима. Износ који продавац може да плати је одређен врстом кредита који се користи за куповину куће. Код конвенционалног зајма, уступци продавца су ограничени на основу величине учешћа купца. Ово су границе:
Учесништво мање од 10%: 3% од износа кредита. Аконтација између 10% и 25%: 6% од износа кредита. Аконтација већа од 25%: 9% од износа кредита.
Ако се конвенционални кредит користи за другу некретнину, лимит пада на 2%.
Стамбени кредити које подржава влада такође имају ограничења за уступке продаваца. Концесије продаваца за кредите Федералне стамбене управе (ФХА) износе максимално 6% без обзира на износ учешћа. Поред тога, уступци продавцима се не могу применити на уплате са ФХА кредитима.
Концесије продаваца су такође ограничене на 6% износа зајма за зајмове Министарства пољопривреде Сједињених Држава (УСДА). За кредите за борачка питања (ВА), то је 4%.
Ограничења уступака продаваца су постављена како би се помогло у контроли локалних цена станова. Многи купци користе стратегију давања веће понуде како би надмашили друге купце. Међутим, они планирају да искористе уступке продаваца како би смањили „праву“ цену куће.
Иако ова стратегија може помоћи купцима да добију оно што желе, она такође може довести до повећања цена локалних кућа. Имајте на уму да се цене кућа често заснивају на упоредној продаји кућа. Ограничавање колико продавци могу да плате помаже у спречавању опасног циклуса брзог раста продајних цена у комшилуку.
Попусти и порези продавцима
Концесије се генерално посматрају као расходи продаје који се одбијају од пореза за продавца. Чак и купац може бити у могућности да примени пореске олакшице на хипотекарне попусте које плаћа продавац. Међутим, мудро је разговарати са пореским професионалцем да бисте разумели пореске импликације уступака продаваца за вашу специфичну ситуацију.
Одлучите да ли треба да тражите уступке продавца
Продавац не мора да пристане на уступке продавца. Разумевање да ли се налазите на „тржишту купца“ или „тржишту продавца“ важно је када приступате овој теми. Генерално, ваш агент за некретнине је најбољи ресурс за утврђивање да ли сте у доброј позицији да тражите уступке. Агент вам такође може помоћи да одредите своје захтеве по редоследу важности како бисте повећали своје шансе да покријете трошкове високог приоритета.
Агенти за некретнине често могу пронаћи сличне локалне некретнине које се продају уз концесије. Ови примери могу пружити важну мотивацију за продавца током преговора.
Ако вам се свиђа наша страница, поделите је са својим пријатељима & Фејсбук
