Säljarkoncessioner i fastigheter är kostnader som säljaren går med på att betala vid stängning och som normalt skulle falla på köparen. De ökar överkomligheten för köparen. Även om inte alla säljare är öppna för eftergifter, kan säljarens medgivanden i slutändan vara kraftfulla förhandlingsverktyg för både köparen och säljaren.
Skäl till varför köpare begär säljarkoncessioner
En köpare kan begära en del av sina slutkostnader eller förbetalda köpkostnader täckta om de känner att de har en viss förhandlingsstyrka. Skälen att begära säljarkoncessioner inkluderar:
Bostaden är i dåligt skick. Heminspektionen visar åtminstone ett allvarligt problem som måste åtgärdas. Den lokala marknaden är en "köparmarknad." Eftersom en bostad har funnits på marknaden länge är det uppenbart att säljaren har problem med att lossa den.
Med stängningskostnader som står för 3% till 6% av ett hems pris i de flesta fall, kan en köpare helt enkelt be om eftergifter från säljaren för att göra bostadsägande möjligt genom att minska kostnaderna.
För- och nackdelar med att be om säljarkoncessioner
Säljarmedgivanden tillåter köparen att betala mindre vid stängning. Det kan lämna mer pengar till flyttkostnader och reparationer. För säljaren är den stora fördelen att säljarkoncessioner kan användas för att få en bostad från marknaden tidigare. Förlusten är inte alltid så stor med tanke på att varje extra månad som spenderas på marknaden i huvudsak är "förlorade pengar" för säljaren. Detta gäller särskilt när en säljare redan har flyttat in i en ny bostad.
Nackdelen med att be om säljareftergifter som köpare är att en säljare kan stängas av för att du försöker göra en affär med villkor. Vissa säljare är helt enkelt inte öppna för prisförhandlingar. I de fall en bostad har flera bud kommer anbud med önskemål om säljarkoncessioner troligen att avvisas.
Slutligen kan köpare som använder eftergifter för att kompensera ett högre erbjudande sluta med ett större lån som kostar mer att betala av över tid.
Nackdelen för säljare är att de i slutändan förlorar pengar.
Finns det ett alternativ till att be om säljarkoncessioner?
Att helt enkelt lägga ett lägre bud kan vara ett alternativ till att begära säljarkoncessioner. Även om effekten kommer att vara liknande, kommer säljaren inte att se dig som en "komplicerad" köpare.
Gemensamma säljare medgivanden
Vissa köpare kan be säljaren att betala en procentandel av stängningskostnaderna. Andra begär att specifika kostnader ska täckas. Här är en titt på vanliga kostnader som täcks av säljarkoncessioner:
Bostadsvärderingsavgifter. Besiktningsavgifter Lånestiftningsavgifter Hypoteksrabattpoäng Fastighetsskatter till och med utgången av bokslutsåret HOA-avgifter till utgången av räkenskapsåret Inspelningsavgifter Titelsökningar Titelförsäkringar Advokatavgifter Reparationer eller byten
Det finns två kritiska punkter i köpprocessen för att avgöra om du ska begära säljarmedgivanden. Det första är när du får en låneuppskattning från din långivare. Detta dokument kommer att specificera alla dina förväntade avslutande kostnader baserat på detaljerna för ditt lån. Gå igenom kostnaderna med din fastighetsmäklare för att se om det finns en bra möjlighet att begära eftergifter.
Den andra kritiska punkten inträffar efter inspektionen. Om besiktningsmannen upptäcker nödvändiga uppgraderingar eller reparationer kan dessa lämnas till säljaren.
Det finns begränsningar för säljarens medgivanden
Säljare är begränsade i hur mycket de kan ge upp till köpare. Det belopp en säljare kan betala bestäms av vilken typ av lån som används för att köpa en bostad. Med ett konventionellt lån begränsas säljarens medgivanden baserat på köparens handpenningsstorlek. Dessa är gränserna:
Handpenning på mindre än 10 %: 3 % av lånebeloppet. Handpenning mellan 10 % och 25 %: 6 % av lånebeloppet. Handpenning större än 25 %: 9 % av lånebeloppet.
Om ett konventionellt lån används för en andra fastighet sjunker gränsen till 2 %.
Statligt stödda bostadslån har också tak för säljarens medgivanden. Säljarmedgivanden för lån från Federal Housing Administration (FHA) uppgår till max 6 % oavsett handpenningsbeloppet. Dessutom kan säljarmedgivanden inte tillämpas på handpenning med FHA-lån.
Säljarmedgivanden är också begränsade till 6 % av lånebeloppet för lån från United States Department of Agriculture (USDA). För Veterans Affairs (VA) lån är det 4%.
Begränsningar för säljarens medgivanden finns för att hjälpa till att kontrollera lokala bostadspriser. Många köpare använder en strategi att lägga ett högre erbjudande för att bjuda över andra köpare. De planerar dock att använda säljarkoncessioner för att få ner den "sanna" kostnaden för bostaden.
Även om denna strategi kan hjälpa köpare att få vad de vill ha, kan den också få lokala huspriser att blåsa upp. Tänk på att bostadspriserna ofta baseras på jämförande bostadsförsäljningar. Att begränsa hur mycket säljare kan betala hjälper till att förhindra en farlig cykel av snabbt stigande försäljningspriser i ett grannskap.
Säljarkoncessioner och skatter
Koncessioner betraktas i allmänhet som skattemässigt avdragsgilla försäljningskostnader för säljaren. Även köparen kan ha möjlighet att göra skatteavdrag på bolånerabattpoäng som betalas av säljaren. Det är dock klokt att prata med en skatteexpert för att förstå de skattemässiga konsekvenserna av säljarens eftergifter för din specifika situation.
Besluta om du ska be om säljarkoncessioner
En säljare behöver inte gå med på säljarens medgivanden. Att förstå om du är på en "köparmarknad" eller "säljarens marknad" är viktigt när du närmar dig ämnet. Generellt sett är din fastighetsmäklare den bästa resursen för att avgöra om du har ett bra läge att begära eftergifter. En agent kan också hjälpa dig att specificera dina förfrågningar i viktordning för att öka dina chanser att täcka högprioriterade kostnader.
Fastighetsmäklare kan ofta dra upp jämförbara lokala fastigheter som säljs med koncessioner. Dessa exempel kan ge en viktig motivation för säljaren under förhandlingar.
Om du gillar vår sida, dela gärna med dina vänner & Facebook
