Hur förbereder du dig för att köpa din första bostad? Även om vägen för varje förstagångsbostadsköpare ser annorlunda ut, finns det ett grundläggande ramverk för att komma in i rätt fastighet vid rätt tidpunkt. Ta en titt på tio viktiga steg för att köpa ett hus.
Sanningen om att köpa ett hem är att långivare är på väg att granska alla ekonomiska beslut du har fattat fram till nu. Men det betyder inte att du ska nöja dig med vad banker eller säljare än är villiga att ge dig. De flesta köpare har fler alternativ och makt än de inser.
Tidpunkt Ekonomi Kreditfrågor Förhandsgodkännande Förvärv Engagera en fastighetsmäklare Ansök om bolån Säker husägareförsäkring Hembesiktning Bostadsvärdering Förhandla
1. Bekräfta att det nu är rätt tid att bli husägare
Att köpa ett hem är ett känslomässigt, praktiskt och ekonomiskt beslut insvept i ett.
Att köpa en bostad för att du känner press eller motiveras av höga hyrespriser är inte en tillräckligt bra anledning att köpa. Även om köp kan hjälpa dig att undvika stigande hyreskostnader, fungerar det bara om du planerar att stanna i området i 5-10 år. Att flytta snart efter att du har köpt ett hem kan göra att du förlorar pengar genom stängningskostnader, mäklaravgifter och brist på eget kapital.
Kom ihåg att en långivares uppgift är att avgöra din förmåga att betala tillbaka ditt bolån. De är inte intresserade av att hjälpa dig att upprätthålla en specifik livsstil. Det är därför det är viktigt att du är säker på att du kan ta på dig alla extra kostnader och skyldigheter med att äga en bostad jämfört med att hyra.
Ta med kostnader som ett nytt tak, uppfart och vitvaror i din budget. Är du beredd att täcka en betydande hemrelaterad kostnad? Även om du kan glida förbi utan några större reparationer i flera år, kom ihåg att alla underhållssamtal du gör till hyresvärden som hyresgäst snart kommer att landa för dina egna fötter. Du kommer också att ansvara för att klippa gräsmattan, kratta löv, hantera snöröjning, städa poolen och alla andra uppgifter som är relevanta för ditt lokala klimat och din egendom.
Att köpa ett hem för att du känner att det är vad du "ska göra" vid en viss ålder eller livsstadium är inte det bästa tillvägagångssättet. Var istället ärlig om huruvida det extra ekonomiska och personliga ansvaret är förenligt med din livsstil eller inte.
2. Titta på din ekonomi genom en långivares lins
Du kan anta att du är redo att ta ett lån eftersom du inte har några problem med att betala din hyra. Långivare ser inte på saker på samma sätt. För att känna dig säker på din förmåga att betala tillbaka ditt bolån letar långivare efter följande:
En skuld i förhållande till inkomst under 36%. Kreditpoäng på 620 eller högre. Fast anställning i minst två år. En handpenning.
Det finns utrymme när det gäller att uppfylla långivarens krav. Till exempel, vissa typer av bostadslån tillåter dig att få ett bolån utan handpenning eller en handpenning så låg som 3%.
Medan DTI (debt-to-income) och kreditpoäng ibland har spelrum, betalar låntagare med mindre än perfekt kredithistorik högre räntor. Att sikta på en kreditpoäng på 720 kan hjälpa dig att avsluta med de bästa lånevillkoren.
Långivare vill se stabilitet, sunda ekonomiska beslut och bevis på att du sannolikt kommer att betala ditt bolån i tid varje månad. Positiv kredithistorik är en av de bästa indikatorerna på din sannolikhet att betala tillbaka ditt bolån.
Förutom att leta efter positiva indikatorer relaterade till din inkomst och skuld, letar långivare också efter röda flaggor. Konkurs- och kredittvister är de två stora. Men många saker som verkar ofarliga kan fortfarande skada dina chanser. Till exempel kommer långivare att kontrollera om du nyligen har ansökt om andra former av kredit. Om det ser ut som att du är på en lånerunda kan de se detta som ett tecken på problem.
Långivare är också intresserade av din kreditanvändning, som skiljer sig från din kreditpoäng. Din kreditutnyttjandegrad hänvisar till mängden tillgänglig kredit du använder vid tidpunkten för din ansökan. Om du är överraskad får det dig att framstå som riskabel. En rimlig utnyttjandegrad är under 30 % – vilket innebär att man aldrig har ett saldo på mer än 6 000 USD på ett kreditkort med en gräns på 20 000 USD.
3. Åtgärda eventuella kredit- eller finansiella problem
Om din ekonomiska historia inte är orörd, är det dags för ett "finansiellt träningsläger". Börja med att granska eventuella "ringningar" på din kreditupplysning som verkar misstänkta. Om sena eller obetalda räkningar har rapporterats av misstag, skicka ett tvistbrev till kreditupplysningsföretaget som varnar dem. Om du inte får ett tydligt svar, lämna in ett formellt klagomål till Consumer Financial Protection Bureau.
Om din DTI ligger över tröskeln på 36 % måste du sänka den. Strategier för att minska din skuld i förhållande till inkomst inkluderar att avbryta prenumerationer, tänka om din budget eller planera för att betala av betydande utgifter i förtid. Medan vissa långivare tillåter DTI så högt som 45%, är en låg DTI att föredra.
Slutligen, se till att din handpenning är redo att gå. Att lägga ner 20 % hjälper förstagångsköpare att undvika att betala för privat bolåneförsäkring (PMI). Men kom ihåg att spara för avslutande kostnader separat från din handpenning. De flesta stängningskostnaderna uppgår till 3% till 6% av ett hems värde. Medan långivare ibland kan rulla in dem i ditt bolån, kommer de att debitera dig ränta om du väljer det här alternativet.
Om din kreditvärdering har drabbats hårt, ta ett djupt andetag innan du antar att husägandet har försvunnit. Här är en snabb sammanfattning av hur du reparerar din mindre än fantastiska kredithistorik:
Betalningshistorik: Din betalningshistorik står för 35 % av din kreditpoäng. Som delat ovan, ta itu med eventuella fel som kan "dringa" din betalningshistorik av misstag. Om du har en historia av missade betalningar, vänd på saken genom att aldrig missa en betalning igen. Börja med att få reda på eventuella sena eller uteblivna betalningar. Skapa sedan ett system som använder påminnelser och automatiska betalningar för att säkerställa att du betalar alla räkningar i tid. Aktuell skuld: Mängden pengar du är skyldig på lån och kreditkort återspeglar 30 % av din kreditpoäng. Det är viktigt att få ner din skuld i förhållande till din inkomst. Om du har höga saldon på dina kreditkort just nu, börja äta upp genom att göra större betalningar. Längd på kredithistorik: Att ha "ingen kredit" gör att köpa ett hem nästan omöjligt. Längden på din kredithistorik avgör ungefär 15 % av din kreditpoäng. Även om du inte kan gå tillbaka i tiden för att ändra ditt startdatum på ditt första kreditkort eller lån, kan du se till att din "time in" räknas genom att aldrig stänga ditt äldsta kreditkort.
4. Bli godkänd i förväg
När du känner dig säker på att du är i form för att bli godkänd för ett bolån, är det dags för en "provkörning" genom att ansöka om förhandsgodkännande. Ett förhandsgodkännande gör att du kan få en uppfattning om storleken på bolånet en långivare kommer att erbjuda dig. Även om ett förhandsgodkännandebrev inte är ett formellt bindande erbjudande, hjälper det till att skapa budgetförväntningar innan du börjar handla för ett hem.
Bolåneuppskattningen som tillhandahålls på ett förhandsgodkännandebrev kan hjälpa dig att avgöra om det är dags att börja handla eller fokusera på att förbättra din ekonomiska bild. De flesta fastighetsmäklare visar dig bara fastigheter om du har förhandsgodkännandebrev från långivare.
Även om ditt förhandsgodkännandebelopp kan stämma överens med vad du misstänkte att din köpkraft var, är det också möjligt att siffran är mycket lägre än förväntat. Om du inte känner dig redo att köpa baserat på ditt förhandsgodkännandebelopp, inkluderar strategier för att öka ditt förhandsgodkännande att höja din handpenning, betala ner befintliga skulder innan du ansöker igen eller få en medtecknare för ditt bolån.
Även om förhandsgodkännande inte är lika "invasivt" som att ansöka om en faktisk inteckning, måste du fortfarande ha dina W-2-skatteformulär, 1099-skatteformulär, lönebesked, anställningsinformation och bevis på handpenning redo. Med de flesta förhandsgodkännandeerbjudanden som löper ut inom 30 till 90 dagar, är det viktigt att se till att du är beredd att dyka in i din hemsökning. Den goda nyheten är att du kan ansöka om förhandsgodkännande flera gånger utan påföljd.
5. Skaffa en fastighetsmäklare
Det är dags att kontakta en fastighetsmäklare med ditt förhandsgodkännande – boka konsultationer med flera mäklare innan du förbinder dig. När du bestämmer dig för en agent kommer agenten att börja visa dig bostäder som uppfyller dina kriterier för pris, storlek, stil, plats och mer. Om allt går enligt planerna kommer dagen då du är redo att lägga ett erbjudande på ditt första hem.
För att säkerställa att du arbetar med en kvalificerad mäklare, leta efter en fastighetsmäklare som är en fastighetsmäklare. Medan alla fastighetsmäklare är fastighetsmäklare, är endast fastighetsmäklare med medlemskap i National Association of Realtors (NAR) fastighetsmäklare. Fastighetsmäklare följer en specifik etisk kod.
Leta också efter en köparagent i ditt område. Helst kommer din agent att ha genomfört ABR-certifiering (Accredited Buyer's Representative) som gör att de kan förespråka dina intressen under en försäljningstransaktion. Dessutom är det att föredra att välja en fastighetsmäklare med CRS-uppgifter (Certified Residential Specialist). När du intervjuar fastighetsmäklare, be att få se listor över bostäder som de har hjälpt kunder att köpa under det senaste året.
6. Ansök om bolån
Medan ett förhandsgodkännandebrev räcker för att du ska komma till punkten för att lägga ett erbjudande, är det nödvändigt att gå tillbaka för "real deal" när erbjudandet har accepterats. När du får ett bolån kan en förstagångsbostadsköpare antingen gå med samma långivare som de använde för förhandsgodkännandet eller välja en annan långivare. Samla ihop dessa dokument för ansökningsprocessen:
Identifikation och personnummer. W-2-formulär går två år tillbaka i tiden. Lönelappar från de senaste 30 till 90 dagarna. Inkomstbevis. Kontoutdrag som går flera månader tillbaka i tiden. Skattedeklarationer från de senaste två åren.
En förstagångsköpare är fri att shoppa runt med flera långivare för att få den bästa räntan. Consumer Finance Protection Bureau rekommenderar att du kontaktar minst tre långivare för att köpa priser. Tänk bara på att kreditförfrågningar från långivare kommer att skada din kreditpoäng eftersom de räknas som "hårda drag". Enligt Consumer Finance Protection Bureau gäller vägen runt detta för alla långivare inom ett 45-dagarsfönster för att få förfrågningarna rapporterade som en enda förfrågan.
Vad händer om en bank erbjuder dig en ränta som ser bra ut? Anta inte att dagens tilltalande kurs kommer att finnas tillgänglig i morgon. Räntevolatilitet är anledningen till att många köpare väljer att skydda sig mot stigande räntor genom att begära något som kallas räntelås på en bolåneansökan.
Ett räntelås är ett åtagande från en långivare att reservera en specifik ränta för dig fram till ett förutbestämt utgångsdatum. Ett räntelås kan också låsa in eventuella rabattpoäng du har använt för att "köpa ner" din bolåneränta. Prislås krävs inte. Om du känner att räntorna kan sjunka innan det är dags att få ett slutgiltigt lånegodkännande kan du vänta. Den enda regeln är att du måste begära ditt räntelås innan din långivare förbereder avslutande dokument.
De flesta förstagångsköpare antar att att få ett bolån innebär att låsa sig till ett konventionellt 30-årigt bolån efter att ha lagt ner 20% i kontanter. Även om det fanns en tid då detta var det enda sättet att göra det, har köpare idag många val för att få saker att fungera. Vissa bostadslånealternativ kräver 0 % ned. Här är en blick på låneprodukterna att överväga:
30-årigt bolån med fast ränta: Det mest populära valet, detta lån låter dig sträcka betalningarna över 30 år med en fast ränta som erbjuder förutsägbara betalningar. 15-årigt bolån med fast ränta: Detta kortare alternativ till 30-årslånet erbjuder en fast ränta som vanligtvis är mycket lägre än räntorna som erbjuds med långfristiga lån. Medan en förstagångsköpare kan få ett 15-årigt bolån, är detta lån mest populärt bland refinansierare. FHA-lån: Försäkrade av Federal Housing Administration (FHA) gör dessa statligt stödda lån det möjligt för köpare med lägre inkomster och kreditpoäng att lägga ner så lite som 3,5 %. Men köpare måste betala betalningar för hypoteksförsäkringspremie (PMI) för handpenning under 20%. VA-lån: Tillgängligt för militärtjänstmedlemmar och veteraner, VA-lån kräver ingen handpenning. Du kommer inte heller att vara sugen på PMI som du skulle vara med ett FHA-lån. Dessutom har VA-lån generellt lägre räntor. USDA-bolån: Tillgängligt för köpare i vissa landsbygdsområden, stödjer det amerikanska jordbruksdepartementet dessa noll-down-lån.
7. Skaffa hemförsäkring
De flesta långivare kräver att du tecknar en husägares policy för att få ett bolån. Policyn kommer dock inte att träda i kraft förrän ditt slutdatum. Täckningen bör räcka för att ersätta bostaden.
När du bestämmer dig för "hur mycket bostad" du har råd med, var noga med att räkna in årliga bostadsförsäkringspremier i ditt område. En försäkring täcker inre och yttre skador eller förstörelse, förlust genom stöld och personligt ansvar. Du kan behöva mer omfattande täckning om du befinner dig i en översvämningszon. Om en försäkring har undantag kan du utöka med extra täckning för översvämningar, jordbävningar, avloppsrelaterade skador och mer för sinnesfrid.
Få offerter från tre till fem företag. Om du redan har en bil- eller hyresförsäkring, fråga ditt nuvarande företag om rabatter för paketering. Om du känner dig i vildmarken förstå hur politik fungerar, överväg att anlita en hemförsäkringsmäklare som kan matcha dig med företag.
8. Schemalägg en komplett heminspektion
En heminspektion ger en köpare hela historien om ett hems grund, tak, system och mer. Inspektioner kan också avslöja radon, mögel och andra problem som kan resultera i höga reparationskostnader och hälsorisker. En inspektion som inkluderar fynd som inte ingår i säljarens avslöjande kan göra det möjligt för dig att dra tillbaka ett erbjudande utan påföljd.
Köparen betalar för bostadsbesiktningen. Kostnaden för en standardbesiktning täcker ofta VVS, elsystem, värme- och kylsystem, tak, sidospår, grund och apparater. Inspektören kommer också att kontrollera hemmets inre och yttre för tecken på kosmetiska och strukturella skador.
Även om de flesta standardinspektioner inte täcker radontestning, mögeltestning eller skadedjursdetektion, är det klokt att betala extra för att få dem inkluderade. Kom ihåg att en heminspektörs uppgift inte är att tala om för dig om du ska köpa en fastighet eller inte. Istället är en besiktningsman en neutral professionell inriktad på att ge dig en korrekt bedömning av en fastighets skick.
Vad händer om köparen ber dig avstå från bostadsbesiktningen? Att bli ombedd att avstå från din heminspektion händer ibland på heta marknader där säljare har fördelen. Denna oförutsedda situation är på plats eftersom den tillåter köparen att backa ut med sin deposition intakt om en inspektion avslöjar ett "försäljningsdödande" problem. Om en säljare ber dig att avstå från din inspektion, förlorar du möjligheten att verifiera fastighetens skick innan du stänger. Det innebär att man accepterar alla ekonomiska risker som är förknippade med en fastighet i ett "befintligt skick".
9. Gör en hemvärdering
Långivare kräver bedömningar för att bekräfta att de inte lånar dig mer än ett hem är värt. Värderingsmän använder ett hems tillstånd, jämförbara senaste hemförsäljningar och andra faktorer för att bestämma verkligt marknadsvärde. Om en bostad värderar lägre än försäljningspriset kan köparen omförhandla priset med säljaren, gå ifrån försäljningen eller komma med skillnaden i kontanter.
Precis som en heminspektör är en hemvärderingsman en neutral professionell med noll insatser i resultatet av resultaten. Värderingsavgifter täcks vanligtvis av köparen. För att kunna gå hemifrån med en låg värdering måste du ha något som kallas värderingskontingent i ditt fastighetskontrakt. När utvärderingsrapporten kommer tillbaka till dig bör den innehålla följande:
En gatukarta som visar den värderade fastigheten. En kontur av hemmets exteriör. En förklaring av hur värderingsmannen räknat ut kvadratmeter. Fotografier av fram-, bak- och gatuvy av fastigheten. Detaljer relaterade till markbok, skatteregister och marknadsdata som värderingsmannen använde för att fastställa bostadens verkliga marknadsvärde.
Om du känner att en bedömning är felaktig är det tillåtet att få en andra åsikt från en ny värderingsman. Det är inte ovanligt att en värderingsman gör misstag. Syftet med en värdering är att skydda köparen från att betala för mycket för en bostad som är värd mindre än försäljningspriset. Men någon som köper en bostad med kontanter kanske vill gå vidare med en försäljning trots att de vet att de köper en för dyr bostad.
10. Förhandla med säljaren
Det sista steget innan stängning är att förhandla med säljaren. Om du är nöjd med ett hems pris baserat på inspektions- och värderingsresultaten kan du hoppa över förhandlingar. Men köpare kan ibland förhandla om säljarens medgivanden eller betalade stängningskostnader.
Som förstagångsköpare gör säljarens medgivanden att köpa ett hem mer överkomligt genom att minska stängningskostnaderna som kan uppgå till 3% till 6% av ditt lånebelopp. Din fastighetsmäklare är en värdefull källa till information om vad som är "up for grabs" med förhandlingar.
Om du misstänker att du tävlar med andra erbjudanden kan det finnas mindre utrymme att ställa krav. Å andra sidan, om du handlar på en iskall marknad kan säljaren vara mer mottaglig för eftergifter.
En köpares viktigaste tillgång vid förhandlingar är tillgång till information om jämförbar bostadsförsäljning i området. Om du kan ge jämförelser som bevisar att nästan identiska bostäder säljs för mindre, kan säljare tänka om försäljningsvillkoren. Köpare kan begära eftergifter som täcker kostnader för:
Inteckning poäng. Värdering. Inspektion Titelsökning. Advokatavgifter. Vissa reparationer eller byten. Fastighetsskatt till och med utgången av bokslutsåret.
Även om det kan tyckas som att köparen är den enda som har något att vinna på säljarens eftergifter, tjänar säljarna på att få sina hem från marknaden tidigare.
Om du gillar vår sida, dela gärna med dina vänner & Facebook
