I genomsnitt tar det cirka 30 till 60 dagar att stänga ett hus från det att du lämnar ditt erbjudande till den dag du får nycklarna till ditt nya hem. Varför tar stängningen så lång tid? Olika stängningsfaktorer kommer att avgöra väntan på nycklarna. Den här artikeln täcker den genomsnittliga stängningstiden på ett hus.
Hur lång tid tar det att stänga ett hem?
Låt oss prata om förväntningar på ett snabbt bolån. Lånetyp är den första faktorn som avgör hur snabbt du kan stänga en bostad.
Sammantaget tar det mellan 30 och 60 dagar att stänga med ett bolån.
Ett konventionellt bolån är den snabbaste typen av bolån. Det här är ett lån som inte stöds av regeringen. Det kräver också en kreditpoäng på minst 620 för de flesta låntagare. Att stänga med ett konventionellt bolån tar i genomsnitt 48 dagar.
När du går för ett lån från Federal Housing Administration (FHA) som stöds av regeringen, måste låntagare vara lite mer tålmodiga eftersom den genomsnittliga tiden att stänga är 54 dagar. Minsta kreditpoäng på 500 och potentiell handpenning så låg som 3,5 % kan dock göra att väntan är mer än värd det för vissa låntagare.
Låntagare som kvalificerar sig för ett bostadslån från US Department of Veterans Affairs (VA) kommer att behöva gå igenom en komplex emissionsprocess som förlänger tiden till nära i genomsnitt 57 dagar. Naturligtvis är de låga priserna och befrielsen från handpenning belöningen för tålamodet.
Den typiska avslutningen på ett hus tidslinje
Även om inga två stängningsprocesser är 100 % identiska, visar denna ritning dig vad du kan förvänta dig:
Erbjudandet: Genom att skicka in ditt erbjudande om ett hem startar stängningsprocessen officiellt. Även om det kan förekomma en del fram och tillbaka förhandlingar, ger ett anbudsgodkännande dig grönt ljus att gå vidare med finansiering och inspektioner. Fastställande av slutdatum: Köparen och säljaren bestämmer sig för ett slutdatum under förhandlingarna. Datum läggs till i köpeavtalskontraktet. Bolåneansökan: Fyll i bolåneansökan noggrant och fullständigt för att bli godkänd för finansiering. Detta bör mestadels vara ett "uppfriskningssteg" om du redan har gått igenom förhandsgodkännandeprocessen. Avslöjande: Inom den första veckan efter att ett erbjudande accepterats kommer din långivare att ge dig villkoren för ditt lån. Detta informerar dig om ränta, avgifter, stängningskostnader och beräknade månatliga bolånebetalningar. Dokumentation: Räkna med att din långivare tar kontakt under den första veckan för att begära ytterligare ekonomisk dokumentation som behövs för att föra låneansökan framåt. Värdering: Din långivare kommer att beställa en värdering inom den första eller andra veckan efter att ett erbjudande accepterats. Värderingen avgör bostadens värde för att verifiera att du inte går med på ett för högt försäljningspris som skulle göra hemmet ofinansierbart. Besiktning: Om du inte har avstått från din rätt till en hembesiktning, boka en inom den första veckan efter att du fått ditt erbjudande accepterat. De flesta kontrakt tillåter endast en inspektionsperiod på sju till tio dagar. Underwriting: I de tidiga stadierna av godkännande av lån används emissionsgarantier för att utvärdera och verifiera din finansiella information. Räkna med att bolåneföretaget tar en djup titt på din inkomst, tillgångar, kredithistorik och skulder. Du kan bli ombedd om ytterligare dokumentation eller verifiering vid denna tidpunkt. Odds och slut: Köparen måste öppna ett depositionskonto för att skicka in handpenningen, betala titelavgifter, skaffa en husägareförsäkring och schemalägga en sista genomgång efter anbudsacceptans. Rensat för att stänga: Ditt bolåneföretag är enligt lag skyldigt att tillhandahålla ett "klarat för att stänga" dokument som erbjuder ett slutgiltigt avslöjande av villkor. Låntagare har tre dagars väntetid för att underteckna och returnera dokumentet. Din fastighetsadvokat bör se över dokumentet för din räkning. Stängning: När dina avslutande dokument är undertecknade, kommer en sista granskning att ske innan ditt lån registreras officiellt.
Under vanliga omständigheter bestäms din bolåneränta av vilken ränta som än råkar vara på ditt slutdatum. Det beror på att bolåneräntorna kan variera dagligen. Om du väljer det kommer din långivare att förse dig med ett räntelås som garanterar att din ränta inte ändras mellan erbjudandet och stängning om du stänger inom en viss tidsram utan några ändringar i applikationen. Tillgängliga i 30, 45 eller 60 dagar, prislås kommer ofta med avgifter. Du kan också förlora din inlåsta kurs om du misslyckas med att stänga i tid.
Anledningar till varför det kan ta längre tid att stänga ett hem
Även om de flesta köpare stänger i tid, finns det inget slut på listan över orsaker till att stängningsprocessen kan bli försenad. Förändringar i en köpares kreditvärdighet är vanligtvis ansvariga för förseningar. Detta kan hända eftersom du har:
Bytte jobb efter att ha accepterat ditt hemerbjudande Köpte en ny bil med ett autolån Använde kreditkort för att täcka en stor nödkostnad Ansökte om en ny kredit av någon anledning
I vissa fall kan ett förhandsgodkännande som var något högre än det faktiska inteckningsgodkännandet kasta en skiftnyckel i avslutande planer. Summan av kardemumman är att eventuella problem med din finansiering sannolikt kommer att försena stängningen. Titta sedan på några andra vanliga orsaker till stängningsförseningar.
Problem med fastigheten
Problem som avslöjas under heminspektionen kan också försena stängningen. Om en bostad har fler problem än förväntat kan du behöva omförhandla priset eller göra upp med säljaren. Dessutom kan du upptäcka att ett hem inte är försäkringsbart i sitt nuvarande skick. Din långivare kommer inte att finansiera bostadsköpet om en bostad inte kan försäkras.
Det är klokt att ha en inspektionsberedskap på plats så att du kan gå därifrån med dina seriösa pengar om inspektionen avslöjar grundskador, strukturella skador, mögel, radon eller ett termitangrepp.
Värderingsklyfta
Bostadsvärderingen kan också bli något av ett svart hål i stängningsprocessen. Om en bostads värdering kommer in lägre än erbjudandet, kommer din hypotekslångivare inte att låta försäljningen gå igenom. Detta gör att köparen kan gå därifrån, täcka bedömningsgapet med kontanter eller omförhandla priset med säljaren. Det är viktigt att ha en värderingsklausul i ett köpeavtal av denna anledning!
Titelproblem
Om titelsökningen visar att det finns en panträtt eller fordran på fastigheten, måste detta lösas innan du går vidare. Ditt bolånebolag kommer inte att finansiera köpet på grund av risken att en tredje part kommer att göra anspråk på bostaden i framtiden.
Brist på proffs i området
Stängningen kan också försenas om lokala värderingsmän och inspektörer helt enkelt är för uppbokade för att ge snabb service.
Kalla fötter
Ja, det händer. Eventuella händelser är bara till för att skydda dig i händelse av att något dyker upp som är värt att stoppa stängningsprocessen. Ingen kan fysiskt "tvinga" en köpare eller säljare att gå vidare. En av parterna kan besluta att det är värt att överge planen med påföljder och rättsliga åtgärder.
För köparen innebär det att få kalla fötter över ett problem som inte omfattas av en oförutsedda klausul att förlora den seriösa insättningen. Om säljaren backar av en anledning som inte omfattas av en beredskapsklausul har köparen laglig rätt att begära skadestånd.
Det snabbaste sättet att stänga ett hus
Kan du stänga ett hus om 2 veckor? I allmänhet är detta endast möjligt för en kontantköpare. Faktum är att betala kontant för ett hem är "hacken" för att få den snabbaste stängningen på ett hus. Om du använder finansiering har du fortfarande många sätt att förkorta den genomsnittliga stängningstiden på ett hus.
Standardsättet att påskynda stängningen är att tillhandahålla allt som din långivare begär så snabbt som möjligt. Svara på e-post och telefonsamtal från din långivare, advokat och fastighetsmäklare så snabbt som möjligt från det ögonblick ett erbjudande accepteras. Andra tips för att få ett snabbt bolån inkluderar:
Att välja en erfaren, högt rankad fastighetsmäklare. Ansöka om ett hypotekslån via samma långivare som du använde för förhandsgodkännande Vara 100 % ärlig om all finansiell information Undvika förändringar i din ekonomi mellan erbjudandet accepteras och stängningen Begränsa säljarens medgivanden
Medan vissa rekommenderar att man avstår från inspektionen för att stänga snabbare, skapar detta en stor risk. Vad du kan vinna i tid kan gå förlorad i faktiska dollar när du upptäcker kostsamma och tidskrävande problem på vägen.
Vad händer om stängning inte sker i tid?
Båda parter kan komma överens om att ändra det ursprungliga köpeavtalet med en förlängd tidsfrist.
Om orsaken till stängningsförseningen faller på köparens sida kan säljaren eventuellt häva transaktionen. Detta är mer sannolikt att hända om säljaren har reserverbjudanden. Säljaren kan också försöka debitera köparen en dagpenning för varje dag efter stängning för att täcka fastighetsskatter, bolånebetalningar, försäkringsbetalningar och besväret med förseningen. Säljaren kunde till och med lägga beslag på den seriösa insättningen.
Om säljaren har ett fel kan köparen eventuellt avbryta transaktionen samtidigt som han behåller sin seriösa insättning. De kan också stämma säljaren på skadestånd.
Om du gillar vår sida, dela gärna med dina vänner & Facebook