Bir ev satın alırken kapanış masrafları için bütçe oluşturmak çok önemlidir. Alıcılar için ortalama kapanış maliyetleri, kredi tutarının %3 ila %6'sı arasındadır.
Bu maliyetler, alıcının peşinatın yanı sıra kapanış masasına getirmesi gereken nakit parayı da içerir. Bu yazıda tipik kapanış maliyetlerini ele alacağız.
Alıcıların Neden Kapanış Masraflarını Ödemesi Gerekiyor?
Kapanış maliyetleri ev satın almayla ilgili ücretlerdir. Konut kredinizi oluşturma sürecinde, çeşitli profesyoneller ve şirketler, borç vereninizin ipoteği onaylamasına olanak tanıyan hizmetler sağlar. Bu ücretler ekspertizleri, ipotek sigortacılarını, tapu aramalarını ve daha fazlasını içerebilir.
Belirli kapanış maliyetleri konuma, mülk türüne ve kredi türüne göre değişir.
Kapanış Maliyetleri Ne Kadar?
Ortalama kapanış maliyetinin ipotek değerinin %3 ila %6'sı arasına düştüğü göz önüne alındığında, alıcının kapanış masasına birkaç bin dolar getirmeye hazır olması gerekir. 300.000 $'lık bir ev satın alan bir kişi, kapanış masrafları olarak 9.000 ila 18.000 $ arasında bir ödeme yapmayı bekleyebilir.
Kapanış masrafları peşinattan ayrıdır.
Kapanış Masrafları Sadece Alıcıya mı Aittir?
Hem alıcılar hem de satıcılar kapanış maliyetlerini tahmin etmelidir. Ancak kapanış maliyetlerini karşılama sorumluluğu daha çok alıcıya düşüyor.
Alıcının kapanış masraflarını azaltmanın bir yolu, satıcıdan pazarlık sırasında kısmi kapanış masraflarını karşılamasını istemektir. "Sıcak" pazarlarda, alıcıların genellikle satıcıların kapanış masraflarını karşılamasını sağlamak için çok az hareket alanı vardır. Ancak çok fazla çalışma gerektiren bir mülk için bu yine de mümkün olabilir.
Bir satıcı bir evi satma konusunda motive olduğunda, satıcı imtiyazlarının bir parçası olarak bazı kapanış masraflarını karşılamayı kabul edebilir.
Hükümet düzenlemeleri nedeniyle satıcılar, alıcı adına tüm kapanış masraflarını ödeyemiyor; bu, konut piyasasında enflasyonun önlenmesine yardımcı olacak bir kuraldır.
Bir satıcının yasal olarak alıcıya düşen kapanış masraflarına katkıda bulunabileceği miktar, satışın kredi/değer oranıyla belirlenir. Satışın toplam değerinin %3 ila %9'u arasında değişebilir. Bir alıcı ev satın almak için FHA veya USDA kredisi kullanıyorsa, düzenlemeler satıcı katkılarını %6 ile sınırlandırıyor. Bir VA kredisi için bu oran %4'e düşüyor.
Geleneksel ipotek ile işler daha da karmaşıklaşıyor. Yüzde 10 veya daha az peşinat veren alıcılar, satıcılardan satın alma değerinin yalnızca yüzde 3'üne kadarını kabul edebilirken, yüzde 10 ila yüzde 25 arasında peşinat veren alıcılar yüzde 6'ya kadar kabul edebiliyor. Peşinat ne olursa olsun, yatırım amaçlı gayrimenkuller için %2'lik bir üst sınır bulunmaktadır.
Bir emlakçı, alıcının, satıcıdan taviz istemenin veya daha düşük bir satış fiyatı için pazarlık yapmanın akıllıca olup olmadığına karar vermesine yardımcı olabilir.
Kapanış Maliyetleri Nasıl Hesaplanıyor?
Kapanış maliyetlerini belirlemek için tek bir formül yoktur. Borç veren kuralları, hükümet gereklilikleri, kredi türü, mülkün konumu, alıcı-satıcı görüşmeleri ve diğer faktörlerin tümü nihai hesaplamayı belirler.
Bununla birlikte, bir alıcının, borç verenden kapanış açıklaması adı verilen bir şeyi aldıktan sonra kapanışa ne kadar getirmesi gerektiği konusunda sağlam bir fikre sahip olması gerekir. Kapanış açıklaması, borç verenlerin planlanmış kapanış toplantısından en az üç iş günü önce alıcılara sağladığı bir belgedir. Belge, bir alıcının karşılaması gereken tüm kapanış masraflarını listeliyor.
Kapanış Masraflarına Neler Dahil?
Ulusal Emlakçılar Birliği®'ne göre kapanış maliyetlerine dahil olan tipik kalemler şunlardır:
Borç vereninizin kabul etmeyi kabul ettiği peşinat tutarı. FHA kredisi olan borçlular için bu oran %3,5 kadar düşük olabilir. Yüzde 3,5 peşinata hak kazanabilmek için 580 kredi notunun gerekli olduğunu unutmayın. Diğer tüm FHA borçlularının %10 oranında indirim yapması gerekiyor. Kredi kullandırma ücretleri, borç verenin krediyi işleme ve sigortalama masraflarını kapsar. Çoğu kredi veren, kredinin değerinin yaklaşık %1'ini talep eder. Alıcının daha iyi kredi koşulları ve daha düşük faiz oranı elde etmek için ödediği puanlar veya kredi indirim ücretleri. Ev muayene ücretleri. Ev muayenesinden feragat etmek popüler olsa da, alıcıların ev muayenesi hakkını saklı tutması akıllıca olacaktır. Bazı kredi türleri denetim gerektirir. Örneğin, VA kredileri birçok eyalette haşere denetimlerini gerektirir. Ev muayenelerinin maliyeti 500 dolara kadar çıkıyor. Değerlendirme ücretleri. Borç verenler, ödünç aldığınız tutarın evin gerçek değerine göre makul olduğundan emin olmak için değerlendirme gerektirir. Değerleme çok düşük gelirse, alıcının satıştan uzaklaşması, satıcıyı fiyatı düşürmeye ikna etmesi veya satış fiyatı ile değerleme tutarı arasındaki nakit farkını ortaya çıkarması gerekecektir. Ekspertiz ücreti 300$ ile 800$ arasında değişmektedir. Kredi raporu çekilir. Borçlunun kredi raporunu kontrol etme ücretleri 10 ila 100 dolar arasında değişmektedir. Özel ipotek sigortası primi (PMI). Bir eve yüzde 20'den az peşinat verirken, alıcılar PMI adı verilen ve yıllık olarak kredi tutarının yaklaşık yüzde 0,5 ila yüzde 1,5'i kadar bir miktar ödemek zorunda kalıyor. Bazı durumlarda PMI'ın toplamı ayda birkaç yüz doları bulabilir. Ev sahibi sigortası için sigorta emaneti. Emlak vergisi emaneti. Bu durumda borç veren, vergileri ve sigortayı karşılamak için bir emanet hesabında para tutar. Borç veren bu masrafları alıcı adına öder. Tapu kayıt ücretleri, yerel yönetimle bir ev satışını belgeleme masraflarını kapsar. Bunlar yaklaşık 200$ veya daha azdır. Tapu sigortası poliçesi primleri satın alma fiyatının %0,5 ila %2'si arasında değişmektedir. Başlık arama ücretleri 400$'a kadar çıkıyor. Arazi araştırma ücretleri 500 ila 1.000 ABD Doları arasında değişmektedir. Noter ücretleri.
Bazı durumlarda alıcının, satıcı tarafından halihazırda ödenmiş olan eşit oranlı ev masraflarını ödemesi gerekir. Bunun bir örneği yıllık emlak vergileridir.
Satıcı, yıl sonundan önce taşınıyor olmasına rağmen bir evin emlak vergisini tüm yıl boyunca ödemişse, alıcı maliyetin orantılı bir kısmını üstlenecektir. Bu, alıcının, kapanış gününden itibaren yıl içinde kalan ay sayısına göre satıcıya vergi ücreti ödeyeceği anlamına gelir. Eşit oranlar aynı zamanda elektrik faturaları, ev sahibi birliği (HOA) ücretleri, apartman dairesi ücretleri ve daha fazlası için de geçerli olabilir.
Avukat ücretleri de kapanış masraflarının bir parçası olarak kabul edilir. Bir emlak avukatı, bir mülkün satıcıdan alıcıya uygun şekilde yasal olarak devredilmesini sağlamaya yardımcı olur. Bazı durumlarda avukat kullanmak isteğe bağlı olsa da Connecticut, Delaware, Georgia, Massachusetts, New York, Kuzey Carolina, Güney Carolina ve Batı Virginia'daki eyalet yasaları, bir gayrimenkulün en azından bazı kısımlarını ele almak için lisanslı bir emlak avukatının kullanılmasını gerektirir. mülkiyet işlemi.
Eğer oran kilitleme ücretini tercih ettiyseniz bunu kapanışta ödersiniz. Oran kilitleri, borçluların ön onay ile kapanış arasındaki süre boyunca faiz oranlarını sabit tutmalarına olanak tanır. Genel olarak, oran kilitleme ücreti kredi değerinin %0,50'sine kadar olabilir. Mortgage alışverişi yaparken her zaman ücretsiz faiz oranı kilidini sorun!
Kapanış Masraflarını İpoteğin Bir Parçası Yapabilir misiniz?
Alıcılar için ortalama kapanış maliyetleri bir ev almayı zorlaştırıyorsa, bazı durumlarda borç verenin kurallarına bağlı olarak kapanış ücretlerini ev kredisine aktarmak mümkündür.
Gayrimenkul kapanış maliyetlerini ipoteğe dönüştürmenin iyi tarafı, alıcının kapatacak çok fazla parası olmasa bile bir ev satın alabilmesidir. Dezavantajı ise alıcının zamanla daha fazla faiz ödeyecek olmasıdır çünkü ek ücretler ipoteği büyütecektir.
Ev Kapanış Maliyetlerini Düşürmenin Bir Yolu Var mı?
Bir evin kapanış maliyetlerinin çoğu kaçınılmazdır. Ancak alıcıların bir miktar kontrolü var.
Kapanış maliyetlerini azaltmanın en iyi yolu farklı kredi verenlerle alışveriş yapmaktır. Bazı kredi verenler rekabetçi kapanış maliyetlerinin reklamını yapıyor. Dahası, daha düşük bir faiz oranı sunan bir borç veren, taşınmaz kapanış maliyetlerinin bir kısmının karşılanmasına yardımcı olacaktır.
Elbette kapanış maliyetlerini azaltmak için satıcılardan taviz istemek de başka bir seçenek. Bu rotayı seçerken, satıcının kredi türüne göre yasal olarak ne kadar katkıda bulunabileceğini anlamak için araştırma yapmak önemlidir. Elindeki bu bilgilerle alıcı, satıcıya taviz talebinde bulunabilir.
Satıcının bu talebi reddetmekte özgür olduğunu unutmayın!
Ev Kapanış Maliyetleri Üzerine Son Düşünceler
Kapanış maliyetleri kaçınılmazdır. İyi haber şu ki, kapanış maliyetlerinin çoğu, alıcıyı kötü bir karar vermekten koruyan ücretlere ve hizmetlere gidiyor.
Ev alışverişi yaparken, kapanış maliyetleri de hesaba katıldığında her bir evin ne kadara mal olacağı konusunda daha iyi bir fikir edinmek için istenen fiyatın üstüne %3 ila %6 daha ekleyin.
Son olarak, borç veren, ne kadar nakit kapatmanız gerektiğine dair bir tahmin olan, yasal olarak gerekli bir kapanış açıklaması sağlayana kadar kapatmayı kabul etmeyin. Planlanan kapanıştan en az üç iş günü önce bu belgeyi size vermeleri gerekir.
Borç veren bu belgeyi gönderme konusunda yanıt vermiyorsa Tüketici Mali Koruma Bürosuna (CFPB) şikayette bulunabilirsiniz.
Sayfamızı beğendiyseniz lütfen arkadaşlarınızla paylaşın & Facebook
