Teklifinizi ilettiğiniz andan yeni evinizin anahtarlarını aldığınız güne kadar bir evin kapatılması ortalama olarak yaklaşık 30 ila 60 gün sürer. Kapanış neden bu kadar uzun sürüyor? Anahtarların beklenme süresini çeşitli kapatma faktörleri belirleyecektir. Bu makale bir evin ortalama kapanma süresini kapsamaktadır.
Bir Evin Kapanması Ne Kadar Sürer?
Hızlı bir ipotek için beklentilerden bahsedelim. Kredi türü, bir evi ne kadar hızlı kapatabileceğinizi belirleyen ilk faktördür.
Genel olarak, bir ipoteğin kapatılması 30 ila 60 gün sürer.
Geleneksel ipotek en hızlı ipotek türüdür. Bu, hükümetin desteklemediği bir kredi. Ayrıca çoğu borçlu için en az 620 kredi puanı gerektirir. Geleneksel ipotek ile kapanış ortalama 48 gün sürer.
Hükümet tarafından desteklenen Federal Konut İdaresi (FHA) kredisine giderken borçluların biraz daha sabırlı olması gerekecek çünkü ortalama kapanma süresi 54 gün. Bununla birlikte, minimum kredi puanının 500 olması ve potansiyel peşinatın %3,5 kadar düşük olması, bazı borçlular için bu beklemeye fazlasıyla değecektir.
ABD Gazi İşleri Bakanlığı (VA) konut kredisine hak kazanan borçluların, süreyi ortalama 57 güne kadar uzatan karmaşık bir sigorta sürecinden geçmesi gerekecek. Tabii ki, düşük oranlar ve peşinattan feragat, sabrın ödülüdür.
Bir Evin Zaman Çizelgesinde Tipik Kapanış
Hiçbir kapanış süreci %100 aynı olmasa da, bu plan size ne bekleyeceğinizi gösterir:
Teklif: Teklifinizi bir eve sunmak resmi olarak kapanış sürecini başlatır. Bazı ileri geri müzakereler olsa da, teklifin kabul edilmesi size finansman ve denetimlerde ilerlemeniz için yeşil ışık verir. Kapanış Tarihinin Belirlenmesi: Alıcı ve satıcı, müzakereler sırasında bir kapanış tarihi üzerinde anlaşırlar. Tarih, satın alma sözleşmesi sözleşmesine eklenir. İpotek Başvurusu: Finansmanın onaylanması için ipotek başvurusunu eksiksiz ve eksiksiz tamamlayın. Ön onay sürecinden zaten geçtiyseniz bu çoğunlukla bir "yenileme" adımı olmalıdır. Açıklama: Bir teklifin kabul edilmesinden sonraki ilk hafta içinde, borç vereniniz size kredinizin koşullarını sağlayacaktır. Bu size faiz oranı, ücretler, kapanış maliyetleri ve tahmini aylık ipotek ödemeleri hakkında bilgi verir. Belgeler: Borç vereninizin, kredi başvurusunu ilerletmek için gereken ek mali belgeleri talep etmek için ilk hafta içinde iletişime geçmesini bekleyin. Değerlendirme: Borç vereniniz, teklifin kabul edilmesinden sonraki ilk veya ikinci hafta içinde bir değerlendirme yapılmasını isteyecektir. Ekspertiz, evi finanse edilemez hale getirecek aşırı şişirilmiş bir satış fiyatını kabul etmediğinizi doğrulamak için evin değerini belirler. Denetim: Ev denetimi hakkınızdan feragat etmediyseniz, teklifinizin kabul edilmesini takip eden ilk hafta içinde bir denetim yaptırın. Çoğu sözleşme yalnızca yedi ila 10 gün süren bir inceleme aralığına izin verir. Sigortalama: Kredi onayının ilk aşamalarında, finansal bilgilerinizi değerlendirmek ve doğrulamak için sigortalama kullanılır. İpotek şirketinin gelirinize, varlıklarınıza, kredi geçmişinize ve borcunuza derinlemesine bakmasını bekleyin. Bu noktada sizden ek belge veya doğrulama istenebilir. Olasılıklar ve Sonlar: Alıcının peşinatı göndermek, tapu ücretlerini ödemek, ev sahibi sigortasını almak ve teklifin kabul edilmesinin ardından son bir adım adım planlamak için bir emanet hesabı açması gerekecektir. Kapanmaya İzin Verildi: İpotek şirketinizin, kanunen, şartların nihai açıklamasını sunan bir "kapanmaya onay verildi" belgesi sunması gerekir. Borçluların belgeyi imzalamak ve iade etmek için üç günlük bir bekleme süresi vardır. Gayrimenkul avukatınız belgeyi sizin adınıza incelemelidir. Kapanış: Kapanış belgeleriniz imzalandıktan sonra, ipoteğiniz resmi olarak kaydedilmeden önce son bir inceleme süreci gerçekleştirilecektir.
Normal koşullar altında ipotek oranınız, kapanış tarihinizdeki oran ne olursa olsun belirlenir. Çünkü ipotek oranları günlük olarak değişebilmektedir. Tercih ederseniz, borç vereniniz size, herhangi bir uygulama değişikliği olmadan belirli bir zaman dilimi içinde kapatmanız durumunda faiz oranınızın teklif ile kapanış arasında değişmeyeceğini garanti eden bir oran kilidi sağlayacaktır. 30, 45 veya 60 gün süreyle kullanılabilen fiyat kilitleri genellikle ücretlerle birlikte gelir. Zamanında kapatmazsanız kilitli oranınızı da kaybedebilirsiniz.
Bir Evin Kapatılmasının Daha Uzun Sürmesinin Nedenleri
Çoğu alıcı, kapanışı zamanında yapsa da, kapanış sürecinin neden gecikebileceğine dair nedenler listesinin sonu yok. Gecikmelerden genellikle alıcının kredi itibarındaki değişiklikler sorumludur. Bunun nedeni şunlar olabilir:
Ev teklifiniz kabul edildikten sonra iş değiştirdiniz Taşıt kredisi kullanarak yeni bir araba satın aldınız Büyük bir acil durum giderini karşılamak için kredi kartları kullandınız Herhangi bir nedenle yeni bir kredi limiti için başvurdunuz
Bazı durumlarda, gerçek ipotek onayından biraz daha yüksek bir ön onay, planların kapatılmasına neden olabilir. Sonuç olarak, finansmanınızdaki herhangi bir engel muhtemelen kapanışı geciktirecektir. Daha sonra kapanış gecikmelerinin diğer yaygın nedenlerine bakın.
Mülkiyetle İlgili Sorunlar
Ev denetimi sırasında ortaya çıkan sorunlar da kapanışı geciktirebilir. Bir evde beklenenden daha fazla sorun varsa, fiyatı yeniden görüşmeniz veya satıcıyla onarım konusunda anlaşmanız gerekebilir. Dahası, bir evin mevcut haliyle sigortalanamaz olduğunu keşfedebilirsiniz. Bir ev sigortalanamıyorsa, borç vereniniz ev satın alımını finanse etmeyecektir.
Denetimde temel hasar, yapısal hasar, küf, radon veya termit istilası ortaya çıkarsa, ciddi paranızla çekip gitmenize olanak tanıyan bir denetim beklenmedik durumunun mevcut olması akıllıca olacaktır.
Değerlendirme Boşluğu
Ev değerlendirmesi aynı zamanda kapanış sürecinde bir tür kara delik haline gelebilir. Bir evin ekspertizi teklif fiyatının altında gelirse, ipotek vereniniz satışın gerçekleşmesine izin vermeyecektir. Bu, alıcıyı çekip gitme, değerlendirme boşluğunu nakit ile kapatma veya fiyatı satıcıyla yeniden müzakere etme pozisyonunda bırakır. Bu nedenle bir satın alma sözleşmesinde bir değerlendirme maddesinin bulunması kritik öneme sahiptir!
Başlık Sorunları
Tapu araması mülk üzerinde haciz veya hak talebi olduğunu gösteriyorsa, ilerlemeden önce bunun çözülmesi gerekir. İpotek şirketiniz, üçüncü bir şahsın gelecekte ev üzerinde hak talebinde bulunması riski nedeniyle satın alma işlemini finanse etmeyecektir.
Bölgedeki Uzman Eksikliği
Yerel değerleme uzmanları ve müfettişlerin hızlı hizmet veremeyecek kadar meşgul olması durumunda kapanış da gecikebilir.
Soğuk ayaklar
Evet, oluyor. Olasılıklar yalnızca kapanış sürecini durdurmaya değer bir şeyin gün ışığına çıkması durumunda sizi korumak için vardır. Hiç kimse bir alıcıyı veya satıcıyı ilerlemeye fiziksel olarak “zorlayamaz”. Taraflardan biri plandan vazgeçmenin ceza ve yasal işlemle karşı karşıya kalmaya değer olduğuna karar verebilir.
Alıcı için, acil durum maddesinin kapsamadığı bir konu hakkında çekinmek, ciddi para depozitosunu kaybetmek anlamına gelir. Satıcının, beklenmedik durum hükmünün kapsamına girmeyen bir nedenden ötürü geri çekilmesi durumunda, alıcının yasal olarak tazminat talep etme hakkı vardır.
Bir Evi Kapatmanın En Hızlı Yolu
Bir evi 2 haftada kapatabilir misiniz? Genellikle bu yalnızca nakit alıcılar için mümkündür. Aslında bir ev için nakit ödeme yapmak, bir evi en hızlı şekilde kapatmanın "hilesidir". Finansman kullanıyorsanız, bir evin ortalama kapanma süresini kısaltmanın hala birçok yolu olacaktır.
Kapanışı hızlandırmanın varsayılan yolu, borç vereninizin talep ettiği her şeyi mümkün olduğu kadar çabuk sağlamaktır. Bir teklifin kabul edildiği andan itibaren, borç vereninizden, avukatınızdan ve emlakçınızdan gelen e-postaları ve telefon çağrılarını mümkün olan en kısa sürede yanıtlayın. Hızlı bir ipotek almak için diğer ipuçları şunlardır:
Deneyimli, yüksek puan alan bir emlakçı seçmek. Ön onay için kullandığınız aynı kredi kuruluşu aracılığıyla ipotek kredisine başvurmak Tüm finansal bilgiler konusunda %100 dürüst olmak Teklifin kabulü ile kapanış arasında mali durumunuzda herhangi bir değişiklikten kaçınmak Satıcı imtiyazlarını sınırlamak
Bazıları denetimin daha hızlı kapanması için feragat edilmesini önerse de bu büyük bir risk oluşturuyor. Zaman içinde kazandıklarınızı, ilerleyen süreçte maliyetli ve zaman alıcı sorunlarla karşılaştığınızda gerçek dolar olarak kaybedebilirsiniz.
Ya Kapanış Zamanında Olmazsa?
Her iki taraf da orijinal satın alma sözleşmesini uzatılmış bir son tarihle değiştirmeyi kabul edebilir.
Kapanış gecikmesinin sebebi alıcıdan kaynaklanıyorsa satıcı işlemi iptal edebilir. Satıcının yedek teklifleri varsa bunun gerçekleşmesi daha olasıdır. Satıcı ayrıca emlak vergilerini, ipotek ödemelerini, sigorta ödemelerini ve gecikmeden kaynaklanan rahatsızlığı karşılamak için alıcıdan kapanıştan sonraki her gün için bir günlük ücret talep etmeye çalışabilir. Satıcı, ciddi para depozitosuna bile el koyabilir.
Satıcının kusurlu olması durumunda, alıcı, yatırdığı parayı kendisinde tutarak işlemi iptal edebilir. Ayrıca satıcıya tazminat davası da açabilirler.
Sayfamızı beğendiyseniz lütfen arkadaşlarınızla paylaşın & Facebook
