İlk evinizi almaya nasıl hazırlanıyorsunuz? İlk kez ev satın alacak herkesin yolu farklı görünse de, doğru zamanda doğru mülke girmenin temel bir çerçevesi vardır. Ev satın almanın on temel adımına bir göz atın.
Ev satın almanın gerçeği şu ki, borç verenler şimdiye kadar verdiğiniz tüm mali kararları incelemek üzeredir. Ancak bu, bankaların veya satıcıların size vermek istediği her şeyle yetinmeniz gerektiği anlamına gelmez. Çoğu alıcının sandığından daha fazla seçeneği ve gücü var.
Zamanlama Finans Kredi Sorunları Ön Onay Satın Alma Bir Emlakçıyla Çalışın İpotek Başvurusu Yapın Güvenli Ev Sahibi Sigortası Ev Denetimi Ev Değerlemesi Pazarlık Edin
1. Ev Sahibi Olmanın Şimdi Doğru Zamanı Olduğunu Doğrulayın
Ev satın almak, duygusal, pratik ve finansal bir kararın bir araya getirilmesidir.
Baskı hissettiğiniz veya yüksek kira fiyatları sizi motive ettiği için bir ev satın almak, satın almak için yeterince iyi bir neden değildir. Satın alma, artan kira maliyetlerinden kaçınmanıza yardımcı olsa da, yalnızca bölgede 5-10 yıl kalmayı planlıyorsanız işe yarar. Bir ev satın aldıktan hemen sonra taşınmak, kapanış maliyetleri, emlakçı ücretleri ve özsermaye eksikliği nedeniyle para kaybetmenize neden olabilir.
Borç verenin görevinin, ipoteğinizi geri ödeyebilme yeteneğinizi belirlemek olduğunu unutmayın. Belirli bir yaşam tarzını sürdürmenize yardımcı olmakla ilgilenmiyorlar. Bu nedenle, ev sahibi olmanın ve kiralamanın tüm ekstra masraflarını ve görevlerini üstlenebileceğinizden emin olmanız önemlidir.
Yeni bir çatı, araba yolu ve cihazlar gibi maliyetleri bütçenize dahil edin. Evle ilgili önemli bir maliyeti karşılamaya hazır mısınız? Yıllarca büyük bir onarım görmeden geçip gidebilecek olsanız da, kiracı olarak ev sahibine yaptığınız tüm bakım aramalarının çok geçmeden ayaklarınızın altına ineceğini unutmayın. Ayrıca çimleri biçmek, yaprakları tırmıklamak, kar temizleme, havuzu temizlemek ve yerel ikliminiz ve mülkünüzle ilgili diğer görevlerden de sorumlu olacaksınız.
Belirli bir yaşa veya yaşam aşamasına gelindiğinde “yapmanız gereken” şeyin bu olduğunu düşündüğünüz için bir ev satın almak en iyi yaklaşım değildir. Bunun yerine ekstra mali ve kişisel sorumlulukların yaşam tarzınızla uyumlu olup olmadığı konusunda dürüst olun.
2. Finansmanınıza Borç Veren Kişinin Gözüyle Bakın
Kiranızı ödemekte sorun yaşamadığınız için ipotek almaya hazır olduğunuzu varsayabilirsiniz. Borç verenler olaylara aynı şekilde bakmıyor. İpotekinizi geri ödeyebileceğinizden emin olmak için, borç verenler aşağıdakileri arar:
Borç/gelir oranı %36'nın altında. Kredi puanı 620 veya daha yüksek. En az iki yıl boyunca sürekli istihdam. Peşinat.
Borç verenin gereksinimlerinin karşılanması söz konusu olduğunda hareket alanı vardır. Örneğin, bazı ev kredisi türleri, peşinatsız veya %3 gibi düşük bir peşinatla ipotek almanıza olanak sağlar.
DTI (borçtan gelire) ve kredi puanlarının bazen hareket alanı olsa da, kredi geçmişi mükemmel olmayan borçlular daha yüksek faiz oranları ödüyor. 720 kredi puanını hedeflemek, en iyi kredi koşullarını tamamlamanıza yardımcı olabilir.
Borç verenler istikrarı, sağlam finansal kararları ve ipoteğinizi her ay zamanında ödeyebileceğinizin kanıtını görmek ister. Olumlu kredi geçmişi, ipoteğinizi geri ödeme olasılığınızın en iyi göstergelerinden biridir.
Borç verenler, geliriniz ve borcunuzla ilgili olumlu göstergelerin yanı sıra tehlike işaretlerini de ararlar. İflas ve kredi anlaşmazlıkları en büyük iki sorundur. Ancak zararsız görünen pek çok şey yine de şansınıza zarar verebilir. Örneğin, borç verenler yakın zamanda başka kredi türleri için başvuruda bulunup bulunmadığınızı kontrol edeceklerdir. Eğer borç alma çılgınlığında gibi görünüyorsanız, bunu bir sorun belirtisi olarak görebilirler.
Kredi verenler aynı zamanda kredi puanınızdan farklı olan kredi kullanımınızla da ilgilenirler. Kredi kullanım oranınız, başvurunuz sırasında kullanmakta olduğunuz mevcut kredi miktarını ifade eder. Eğer aşırı kaldıraçlıysanız, bu sizin riskli görünmenize neden olur. Makul bir kullanım oranı %30'un altındadır; bu, 20.000 $ limitli bir kredi kartında asla 6.000 $'dan fazla bakiye taşımamak anlamına gelir.
3. Kredi veya Mali Sorunları Düzeltin
Mali geçmişiniz bozulmamışsa, "finansal uygunluk" temel eğitim kampının zamanı gelmiştir. Kredi raporunuzda şüpheli görünen "boşlukları" inceleyerek başlayın. Gecikmiş veya ödenmemiş faturalar yanlışlıkla rapor edilmişse, kredi raporlama şirketine onları uyaran bir anlaşmazlık mektubu gönderin. Açık bir yanıt alamamanız durumunda Tüketici Mali Koruma Bürosuna resmi bir şikayette bulunun.
DTI'niz %36 eşiğinin üzerindeyse onu düşürmeniz gerekir. Borç-gelir oranınızı düşürmenize yardımcı olacak stratejiler arasında abonelikleri iptal etmek, bütçenizi yeniden düşünmek veya önemli harcamaları erken ödemeyi planlamak yer alır. Bazı kredi verenler %45'e kadar yüksek DTI'lara izin verirken, düşük bir DTI tercih edilmektedir.
Son olarak peşinatınızın kullanıma hazır olduğundan emin olun. Yüzde 20'lik indirim, ilk kez ev satın alacak kişilerin özel ipotek sigortası (PMI) ödemekten kaçınmasına yardımcı oluyor. Ancak peşinatınızdan ayrı olarak kapanış masrafları için tasarruf etmeyi unutmayın. Çoğu kapanış maliyeti, bir evin değerinin %3 ila %6'sı kadardır. Borç verenler bazen bunları ipoteğinize aktarabilse de, bu seçeneği tercih ettiğiniz takdirde sizden faiz talep edeceklerdir.
Kredi puanınız ciddi bir darbe aldıysa, ev sahipliğinin kaybolduğunu varsaymadan önce derin bir nefes alın. İşte mükemmel olmayan kredi geçmişinizi onarmanın hızlı bir özeti:
Ödeme geçmişi: Ödeme geçmişiniz kredi puanınızın %35'ini oluşturur. Yukarıda paylaşıldığı gibi, ödeme geçmişinizde hataya neden olabilecek hataları giderin. Kaçırılan ödeme geçmişiniz varsa, bir daha asla ödemeyi kaçırmayarak işleri tersine çevirin. İlk olarak, borçlu olduğunuz gecikmiş veya eksik ödemelere yetişin. Daha sonra, tüm faturalarınızı zamanında ödediğinizden emin olmak için hatırlatıcıları ve otomatik ödemeleri kullanan bir sistem oluşturun. Mevcut borç: Kredi ve kredi kartlarına olan borcunuz, kredi puanınızın %30'unu yansıtır. Borcunuzu gelirinize göre azaltmak önemlidir. Şu anda kredi kartlarınızda yüksek bakiye varsa, daha büyük ödemeler yaparak tüketmeye başlayın. Kredi geçmişinin uzunluğu: "Kredi olmaması" ev satın almayı neredeyse imkansız hale getirir. Kredi geçmişinizin uzunluğu, kredi puanınızın yaklaşık %15'ini belirler. İlk kredi kartınızın veya kredinizin başlangıç tarihini değiştirmek için zamanda geriye gidemeseniz de, en eski kredi kartınızı asla kapatmayarak "geçirdiğiniz zamanın" dikkate alındığından emin olabilirsiniz.
4. Ön Onay Alın
Bir ipotek için onay almaya hazır olduğunuzdan emin olduğunuzda, ön onay için başvurarak bir "deneme çalıştırması" zamanı gelir. Ön onay, borç verenin size sunacağı ipoteğin boyutu hakkında fikir edinmenizi sağlar. Ön onay mektubu resmi, bağlayıcı bir teklif olmasa da, bir ev için alışverişe başlamadan önce bütçe beklentilerinizi belirlemenize yardımcı olur.
Ön onay mektubunda verilen ipotek tahmini, alışverişe başlama zamanının mı yoksa mali tablonuzu iyileştirmeye yeniden odaklanmanın mı zamanı olduğuna karar vermenize yardımcı olabilir. Çoğu emlakçı, yalnızca kredi verenlerden ön onay mektuplarınız varsa size mülkleri gösterir.
Ön onay tutarınız, satın alma gücünüzden şüphelendiğiniz tutarla aynı hizada olsa da sayının beklenenden çok daha düşük olması da mümkündür. Ön onay tutarınıza göre satın almaya hazır hissetmiyorsanız, ön onayınızı artırmaya yönelik stratejiler arasında peşinatınızın artırılması, tekrar başvurmadan önce mevcut borcun ödenmesi veya ipotek için ortak imzacı bulunması yer alır.
Ön onay, gerçek bir ipoteğe başvurmak kadar "istilacı" olmasa da, yine de W-2 vergi formlarınızı, 1099 vergi formlarınızı, ödeme taslaklarınızı, istihdam bilgilerinizi ve peşinat belgenizi hazırlamanız gerekecektir. Ön onay tekliflerinin çoğunun süresi 30 ila 90 gün içinde dolduğundan, ev aramaya hazır olmanız hayati önem taşır. İyi haber şu ki ön onay için herhangi bir ceza ödemeden birden çok kez yeniden başvurabilirsiniz.
5. Bir Emlakçı Bulun
Ön onay mektubunuzla birlikte bir emlakçıya ulaşmanın zamanı geldi; taahhütte bulunmadan önce birkaç acenteyle istişarede bulunun. Bir acenteye taahhütte bulunduğunuzda, acente size fiyat, boyut, stil, konum ve daha fazlası açısından kriterlerinizi karşılayan evleri göstermeye başlayacaktır. Her şey planlandığı gibi giderse, ilk eviniz için teklifte bulunmaya hazır olduğunuz gün gelecektir.
Nitelikli bir acenteyle çalıştığınızdan emin olmak için Emlakçı olan bir emlakçı arayın. Tüm Emlakçılar emlakçı olsa da, yalnızca Ulusal Emlakçılar Birliği'ne (NAR) üye olan emlakçılar Emlakçıdır. Emlakçılar belirli bir etik kurallarına uyarlar.
Ayrıca bölgenizdeki bir alıcının acentesini arayın. İdeal olarak acenteniz, satış işlemi sırasında çıkarlarınızı savunabilmesine olanak tanıyan ABR (Akredite Alıcı Temsilcisi) sertifikasyonunu tamamlamış olacaktır. Ayrıca CRS (Sertifikalı Konut Uzmanı) belgesine sahip bir emlakçının seçilmesi tercih edilir. Emlakçılarla görüşürken, geçen yıl müşterilerinin satın almasına yardımcı oldukları evlerin listesini görmeyi isteyin.
6. Mortgage Başvurusu Yapın
Ön onay mektubu sizi teklif yapma noktasına getirmek için yeterli olsa da, teklif kabul edildikten sonra "gerçek anlaşma" için geri dönmek gerekir. Bir ipotek alırken, ilk kez ev satın alan bir kişi, ön onay için kullandığı kredi verenin aynısını kullanabilir veya farklı bir kredi vereni seçebilir. Başvuru süreci için bu belgeleri bir araya getirin:
Kimlik ve Sosyal Güvenlik numarası. W-2 formları iki yıl öncesine dayanıyor. Son 30 ila 90 güne ait ödeme taslakları. Gelir kanıtı. Birkaç ay öncesine ait banka ekstreleri. Son iki yıla ait vergi beyannameleri.
İlk kez alıcı olan bir kişi, en iyi faiz oranını elde etmek için birden fazla borç verenle alışveriş yapmakta özgürdür. Tüketici Finansmanını Koruma Bürosu, oranlar için alışveriş yapmak için en az üç kredi veren kuruluşla iletişime geçmenizi önerir. Borç verenlerden gelen kredi taleplerinin kredi puanınıza zarar vereceğini unutmayın çünkü bunlar "zor çekimler" olarak kabul edilir. Tüketici Finansmanını Koruma Bürosu'na göre, bunu aşmanın yolu, tüm kredi verenlere 45 günlük bir süre içinde başvuru yaparak sorgulamaların tek bir sorgulama olarak raporlanmasıdır.
Bir banka size iyi görünen bir faiz oranı teklif ederse ne olur? Bugünün cazip oranının yarın geçerli olacağını varsaymayın. Oran oynaklığı, birçok alıcının ipotek başvurusunda oran kilidi adı verilen bir şey talep ederek artan faiz oranlarına karşı kendilerini korumayı seçmesinin nedenidir.
Oran kilidi, borç verenin önceden belirlenmiş bir son kullanma tarihine kadar sizin için belirli bir faiz oranı ayırma taahhüdüdür. Oran kilidi aynı zamanda ipotek oranınızı "satın almak" için kullandığınız indirim puanlarını da kilitleyebilir. Hız kilitleri gerekli değildir. Nihai kredi onayını almadan önce faiz oranlarının düşebileceğini düşünüyorsanız bekleyebilirsiniz. Tek kural, borç vereniniz kapanış belgelerini hazırlamadan önce oran kilitlemenizi talep etmeniz gerektiğidir.
İlk kez ev alacak olanların çoğu, ipotek almanın, nakit olarak yüzde 20 ödedikten sonra geleneksel 30 yıllık bir ipoteğe bağlanmak anlamına geldiğini varsayıyor. Bir zamanlar bunu yapmanın tek yolunun bu olduğu zamanlar olsa da, bugün alıcıların işleri yürütmek için birçok seçeneği var. Bazı ev kredisi seçenekleri %0 peşinat gerektirir. Dikkate alınması gereken kredi ürünlerine bir bakış:
30 yıllık sabit faizli ipotek: En popüler seçenek olan bu kredi, öngörülebilir ödemeler sunan sabit faiz oranıyla ödemeleri 30 yıla kadar uzatmanıza olanak tanır. 15 yıllık sabit faizli ipotek: 30 yıllık kredinin bu daha kısa alternatifi, genellikle uzun vadeli kredilerle sunulan oranlardan çok daha düşük bir sabit faiz oranı sunar. İlk kez alıcı olacak biri 15 yıllık ipotek alabilse de, bu kredi en çok refinansörler arasında popülerdir. FHA kredisi: Federal Konut İdaresi (FHA) tarafından sigortalanan bu devlet destekli krediler, daha düşük gelirli ve kredi puanlı alıcıların %3,5 kadar düşük bir indirim yapmalarına olanak tanıyor. Ancak alıcıların %20'nin altındaki peşinatlar için Mortgage sigorta primi (PMI) ödemeleri gerekiyor. VA ipoteği: Askerlik mensuplarına ve gazilere sunulan VA kredileri, peşinat gerektirmez. Ayrıca, FHA kredisinde olduğu gibi PMI'ya bağlı kalmayacaksınız. Ayrıca VA kredileri genellikle daha düşük faiz oranlarına sahiptir. USDA ipoteği: Bazı kırsal bölgelerdeki alıcılara sunulan ABD Tarım Bakanlığı bu sıfır peşinatlı kredileri desteklemektedir.
7. Ev Sahibi Sigortasını Alın
Çoğu kredi veren, ipotek almak için bir ev sahibi politikası çıkarmanızı gerektirir. Ancak poliçe kapanış tarihinize kadar devreye girmeyecektir. Kapsama alanı evin yerini alacak kadar yeterli olmalıdır.
"Ne kadar ev" alabileceğinize karar verirken, bölgenizdeki yıllık ev sahibi sigorta primlerini de hesaba kattığınızdan emin olun. Sigorta poliçesi iç ve dış hasarları veya tahribatları, hırsızlık nedeniyle oluşan kayıpları ve kişisel sorumluluğu kapsar. Sel bölgesindeyseniz daha kapsamlı kapsamaya ihtiyacınız olabilir. Bir poliçenin istisnaları varsa, içinizin rahat etmesi için su baskını, deprem, kanalizasyonla ilgili hasarlar ve daha fazlası için ek teminat alabilirsiniz.
Üç ila beş şirketten teklif alın. Zaten araba veya kiracı sigortanız varsa, mevcut şirketinize paket indirimleri hakkında bilgi verin. Politikaların nasıl çalıştığını anlamakta zorlanıyorsanız, sizi şirketlerle eşleştirebilecek bir ev sigortası komisyoncusu tutmayı düşünün.
8. Tam Ev Denetimi Planlayın
Ev denetimi, alıcıya evin temeli, çatısı, sistemleri ve daha fazlası hakkında tüm hikayeyi verir. Denetimler ayrıca yüksek onarım maliyetlerine ve sağlık tehlikelerine yol açabilecek radon, küf ve diğer sorunları da ortaya çıkarabilir. Satıcının açıklamasında yer almayan bulguları içeren bir inceleme, herhangi bir ceza ödemeden tekliften caymanıza olanak sağlayabilir.
Alıcı ev muayene masraflarını öder. Standart bir incelemenin maliyeti genellikle sıhhi tesisat, elektrik sistemleri, ısıtma ve soğutma sistemleri, çatı, dış cephe kaplaması, temel ve cihazları kapsar. Müfettiş ayrıca evin içini ve dışını kozmetik ve yapısal hasar belirtileri açısından kontrol edecek.
Çoğu standart denetim radon testini, küf testini veya haşere tespitini kapsamasa da, bunların dahil edilmesi için fazladan ödeme yapmak akıllıca olacaktır. Bir ev müfettişinin işinin size bir mülk satın almanız gerekip gerekmediğini söylemek olmadığını unutmayın. Bunun yerine müfettiş, mülkün durumuna ilişkin doğru bir değerlendirme sunmaya odaklanmış tarafsız bir profesyoneldir.
Ya alıcı sizden ev muayenesinden feragat etmenizi isterse? Ev muayenesinden feragat etmenizin istenmesi bazen satıcıların avantajlı olduğu sıcak pazarlarda gerçekleşir. Bu beklenmedik durum, bir denetimin "satışı öldüren" bir sorunu ortaya çıkarması durumunda alıcının depozitosunu sağlam bir şekilde geri çekmesine olanak tanıdığı için mevcuttur. Bir satıcı sizden incelemeden vazgeçmenizi isterse, kapanmadan önce mülkün durumunu doğrulama fırsatını kaybedersiniz. Bu, bir mülkle ilgili tüm mali risklerin "olduğu gibi" koşuluyla kabul edilmesi anlamına gelir.
9. Ev Değerlemesi Yapın
Borç verenler, size bir evin değerinden fazlasını borç vermediklerini doğrulamak için değerlendirme gerektirir. Değerleme uzmanları, gerçek piyasa değerini belirlemek için bir evin durumunu, karşılaştırılabilir son ev satışlarını ve diğer faktörleri kullanır. Bir evin satış fiyatından daha düşük bir değerleme yapması durumunda, alıcı satıcıyla fiyatı yeniden görüşebilir, satıştan vazgeçebilir veya aradaki farkı nakit olarak karşılayabilir.
Bir ev müfettişi gibi, bir ev değerleme uzmanı da bulguların sonucundan sıfır çıkarı olan tarafsız bir profesyoneldir. Ekspertiz ücretleri genellikle alıcı tarafından karşılanır. Düşük bir değerlemeyle evden ayrılabilmek için, emlak sözleşmenizde değerleme olasılığı adı verilen bir şeyin olması gerekir. Değerleme raporu size geri geldiğinde aşağıdakileri içermelidir:
Değerlemesi yapılan mülkün ayrıntılarını gösteren bir sokak haritası. Evin dış cephesinin bir taslağı. Değerleme uzmanının metrekareyi nasıl hesapladığına dair bir açıklama. Taşınmazın önden, arkadan ve caddeden görünüş fotoğrafları. Değerleme uzmanının evin adil piyasa değerini belirlemek için kullandığı arazi kayıtları, vergi kayıtları ve piyasa verileriyle ilgili ayrıntılar.
Bir değerlendirmenin hatalı olduğunu düşünüyorsanız, yeni bir değerleme uzmanından ikinci bir görüş almanıza izin verilmektedir. Bir değerleme uzmanının hata yapması alışılmadık bir durum değildir. Ekspertiz işleminin amacı, alıcıyı, satış fiyatının altında bir değere sahip olan bir eve çok fazla ödeme yapmaktan korumaktır. Ancak nakit parayla ev satın alan biri, aşırı pahalı bir ev aldığını bildiği halde satışı sürdürmek isteyebilir.
10. Satıcıyla Pazarlık Yapın
Kapatmadan önceki son adım satıcıyla pazarlık yapmaktır. İnceleme ve değerlendirme bulgularına göre bir evin fiyatından memnunsanız müzakereleri atlayabilirsiniz. Ancak alıcılar bazen satıcı imtiyazları konusunda pazarlık yapabilir veya kapanış masraflarını ödeyebilirler.
İlk kez alıcı olarak satıcı imtiyazları, kredi tutarınızın %3 ila %6'sını oluşturabilen kapanış maliyetlerini azaltarak ev satın almayı daha uygun fiyatlı hale getirir. Emlakçınız, müzakerelerde neyin "kapılacak" olduğu konusunda değerli bir bilgi kaynağıdır.
Başka tekliflerle rekabet ettiğinizden şüpheleniyorsanız talepte bulunmak için daha az yer olabilir. Öte yandan, buz gibi bir pazarda işlem yapıyorsanız satıcı tavizlere daha açık olabilir.
Bir alıcının müzakereler sırasındaki en önemli varlığı, bölgedeki karşılaştırılabilir ev satışları hakkındaki bilgilere erişimdir. Neredeyse aynı evlerin daha ucuza satıldığını kanıtlayan karşılaştırmalar sunabilirseniz, satıcılar satış koşullarını yeniden düşünebilir. Alıcılar aşağıdaki maliyetleri kapsayan indirimler talep edebilir:
İpotek puanları. Değerlendirme. Muayene Başlığı araması. Avukat ücretleri. Bazı onarımlar veya değiştirmeler. Kapanış yılının sonuna kadar emlak vergileri.
Satıcıların imtiyazlarından kazanacakları tek kişi alıcı gibi görünse de, satıcılar evlerini piyasadan daha erken çekerek bundan faydalanıyor.
Sayfamızı beğendiyseniz lütfen arkadaşlarınızla paylaşın & Facebook
