Gayrimenkulde satıcı imtiyazları, satıcının kapanışta ödemeyi kabul ettiği ve normalde alıcıya düşecek maliyetlerdir. Alıcı için satın alınabilirliği arttırırlar. Tüm satıcılar tavizlere açık olmasa da, satıcı tavizleri sonuçta hem alıcı hem de satıcı için güçlü pazarlık araçları olabilir.
Alıcıların Satıcı İmtiyazlarını Talep Etmelerinin Nedenleri
Alıcı, pazarlık gücünün olduğunu düşünüyorsa, kapanış masraflarının veya ön ödemeli satın alma masraflarının bir kısmının karşılanmasını talep edebilir. Satıcıdan taviz istemenin nedenleri arasında şunlar yer alır:
Ev kötü durumda. Ev incelemesi, ele alınması gereken en az bir ciddi sorunu ortaya çıkarır. Yerel pazar bir “alıcı pazarıdır”. Bir ev uzun süredir piyasada olduğundan satıcının onu elden çıkarmakta zorlandığı açık.
Çoğu durumda kapanış maliyetleri bir ev fiyatının %3 ila %6'sını oluşturduğundan, alıcı maliyeti düşürerek ev sahibi olmayı mümkün kılmak için satıcıdan taviz isteyebilir.
Satıcı İmtiyazlarını İstemenin Artıları ve Eksileri
Satıcı imtiyazları, alıcının kapanışta daha az ödeme yapmasına olanak tanır. Bu, taşınma masrafları ve onarımlar için daha fazla para bırakabilir. Satıcı için en büyük avantaj, satıcı imtiyazlarının bir evi piyasadan daha çabuk çıkarmak için kullanılabilmesidir. Piyasada geçirilen her fazladan ayın aslında satıcı için "para kaybı" olduğu göz önüne alındığında, kayıp her zaman o kadar da büyük değildir. Bu özellikle satıcı yeni bir eve taşındığında geçerlidir.
Bir alıcı olarak satıcıdan imtiyaz istemenin olumsuz tarafı, belirli şartlar altında bir anlaşma yapmaya çalıştığınız için satıcının kapatılabilmesidir. Bazı satıcılar fiyat pazarlığına açık değil. Bir evin birden fazla teklifi olduğu durumlarda, satıcı imtiyazı talep eden teklifler muhtemelen reddedilecektir.
Son olarak, daha yüksek bir teklifi dengelemek için imtiyazlardan yararlanan alıcılar, zamanla geri ödenmesi daha maliyetli olan daha büyük bir krediyle karşı karşıya kalabilir.
Satıcılar için olumsuz tarafı, sonuçta nakit kaybetmeleridir.
Satıcı İmtiyazlarını İstemenin Bir Alternatifi Var mı?
Daha düşük bir teklif sunmak, satıcılardan taviz talep etmenin bir alternatifi olabilir. Etkisi benzer olsa da satıcı sizi "karmaşık" bir alıcı olarak görmeyecektir.
Ortak Satıcı İmtiyazları
Bazı alıcılar satıcıdan kapanış masraflarının bir yüzdesini ödemesini isteyebilir. Diğerleri ise belirli masrafların karşılanmasını talep ediyor. Satıcı imtiyazları kapsamında kapsanan genel maliyetlere bir bakış:
Ev değerlendirme ücretleri. Denetim ücretleri Kredi kullandırma ücretleri İpotek indirim puanları Kapanış yılı sonuna kadar emlak vergileri Kapanış yılı sonuna kadar HOA ücretleri Kayıt ücretleri Tapu arama Tapu sigortası Avukatlık ücretleri Onarımlar veya değiştirmeler
Satın alma sürecinde satıcı tavizleri talep edip etmemeye karar vermeniz için iki kritik nokta vardır. Birincisi, borç vereninizden bir kredi tahmini aldığınız zamandır. Bu belge, kredinizin özelliklerine göre beklenen tüm kapanış maliyetlerinizi detaylandıracaktır. İmtiyaz istemek için iyi bir fırsat olup olmadığını görmek için emlakçınızla maliyetleri gözden geçirin.
İkinci kritik nokta ise muayene sonrasında ortaya çıkıyor. Denetçi gerekli yükseltmeleri veya onarımları tespit ederse bunlar satıcıya getirilebilir.
Satıcı İmtiyazlarında Sınırlamalar Var
Satıcıların alıcılara verebilecekleri miktar sınırlıdır. Bir satıcının ödeyebileceği miktar, ev satın almak için kullanılan kredinin türüne göre belirlenir. Geleneksel bir kredide satıcı imtiyazları, alıcının peşinat tutarına göre sınırlandırılır. Bunlar sınırlar:
%10'dan az peşinat: kredi tutarının %3'ü. %10 ile %25 arasında peşinat: Kredi tutarının %6’sı. Peşinat %25'ten fazla: kredi tutarının %9'u.
İkinci bir mülk için konvansiyonel kredi kullanılıyorsa limit yüzde 2'ye düşüyor.
Devlet destekli konut kredilerinde satıcı imtiyazları için de tavanlar bulunmaktadır. Federal Konut İdaresi (FHA) kredileri için satıcı imtiyazları, peşinat tutarına bakılmaksızın maksimum %6'ya ulaşır. Ayrıca, FHA kredileriyle yapılan peşinatlarda satıcı imtiyazı uygulanamaz.
Satıcı imtiyazları da Amerika Birleşik Devletleri Tarım Bakanlığı (USDA) kredileri için kredi tutarının %6'sı ile sınırlıdır. Gaziler İşleri (VA) kredileri için bu oran %4'tür.
Yerel konut fiyatlarının kontrol edilmesine yardımcı olmak için satıcı imtiyazlarına sınırlamalar getirildi. Birçok alıcı, diğer alıcılardan daha yüksek teklif vermek için daha yüksek teklif verme stratejisini kullanır. Ancak evin "gerçek" maliyetini düşürmek için satıcı imtiyazlarını kullanmayı planlıyorlar.
Bu strateji, alıcıların istediklerini elde etmelerine yardımcı olabilirken aynı zamanda yerel ev fiyatlarının artmasına da neden olabilir. Ev fiyatlarının genellikle karşılaştırmalı ev satışlarına dayandığını unutmayın. Satıcıların ödeyebileceği miktarın sınırlanması, bir mahallede satış fiyatlarının hızla arttığı tehlikeli bir döngünün önlenmesine yardımcı olur.
Satıcı İmtiyazları ve Vergiler
İmtiyazlar genellikle satıcı açısından vergiden düşülebilir satış giderleri olarak kabul edilir. Hatta alıcı, satıcının ödediği ipotek indirim puanlarına vergi indirimi uygulayabilecek. Ancak, satıcı imtiyazlarının sizin özel durumunuza ilişkin vergi sonuçlarını anlamak için bir vergi uzmanıyla konuşmanız akıllıca olacaktır.
Satıcı İmtiyazlarını İstemeniz Gerekip Gerekmediğine Karar Verme
Bir satıcının, satıcı imtiyazlarını kabul etmesi gerekmez. Konuya yaklaşırken “alıcı pazarında” mı yoksa “satıcı pazarında” mı olduğunuzu anlamak önemlidir. Genel olarak emlakçınız, taviz talep etme konusunda iyi bir konumda olup olmadığınızı belirlemek için en iyi kaynaktır. Bir temsilci, yüksek öncelikli maliyetleri karşılama şansınızı artırmak için taleplerinizi önem sırasına göre sıralamanıza da yardımcı olabilir.
Emlakçılar sıklıkla imtiyazlı olarak satılan karşılaştırılabilir yerel mülkleri bulabilirler. Bu örnekler satıcıya pazarlık sırasında önemli bir motivasyon sağlayabilir.
Sayfamızı beğendiyseniz lütfen arkadaşlarınızla paylaşın & Facebook
