У середньому на закриття будинку потрібно від 30 до 60 днів з моменту, коли ви надсилаєте свою пропозицію, до дня, коли ви отримуєте ключі від свого нового будинку. Чому закриття триває так довго? Різні фактори закриття визначатимуть очікування ключів. У цій статті йдеться про середній час закриття будинку.
Скільки часу потрібно, щоб закрити будинок?
Поговоримо про очікування швидкої іпотеки. Тип позики є першим фактором, який визначає, як швидко ви зможете закрити будинок.
Загалом для оформлення іпотеки потрібно від 30 до 60 днів.
Звичайна іпотека є найшвидшим типом іпотеки. Це позика, яка не забезпечена державою. Для більшості позичальників також вимагається кредитний рейтинг не менше 620. Закриття звичайної іпотеки займає в середньому 48 днів.
Обираючи кредит від Федерального житлового управління (FHA), який підтримується урядом, позичальникам потрібно буде трохи терпіти, оскільки середній час для закриття становить 54 дні. Однак мінімальний кредитний бал 500 і потенційний початковий внесок у розмірі всього 3,5% можуть змусити деяких позичальників чекати більш ніж того.
Позичальники, які відповідають вимогам для кредиту на житло Міністерства у справах ветеранів США (VA), повинні будуть пройти складний процес гарантування, який подовжує час у середньому до 57 днів. Звичайно, низькі ставки та відмова від початкового внеску є нагородою за терпіння.
Типове закриття на часовій шкалі будинку
Хоча немає двох процесів закриття на 100% ідентичних, цей план показує, чого очікувати:
Пропозиція: подання вашої пропозиції щодо будинку офіційно починає процес закриття. Хоча можуть бути певні переговори вперед і назад, прийняття пропозиції дає вам зелене світло для просування вперед із фінансуванням та перевірками. Встановлення дати закриття: покупець і продавець домовляються про дату закриття під час переговорів. Дата додається до договору купівлі-продажу. Іпотечна заявка: Ретельно та повністю заповніть іпотечну заявку, щоб отримати дозвіл на фінансування. Якщо ви вже пройшли процес попереднього схвалення, це має бути здебільшого «оновлення». Розкриття інформації: протягом першого тижня після прийняття пропозиції ваш кредитор надасть вам умови позики. Це інформує вас про відсоткову ставку, комісії, витрати на закриття та приблизні щомісячні платежі по іпотеці. Документація. Очікуйте, що ваш кредитор зв’яжеться з вами протягом першого тижня, щоб запросити будь-яку додаткову фінансову документацію, необхідну для просування заявки на кредит. Оцінка: Ваш кредитор замовить оцінку протягом першого або другого тижня після прийняття пропозиції. Оцінка визначає вартість будинку, щоб переконатися, що ви не згодні на надмірно завищену ціну продажу, яка зробила б будинок непридатним для фінансування. Огляд: якщо ви не відмовилися від свого права на огляд будинку, замовте його протягом першого тижня після того, як ваша пропозиція буде прийнята. Більшість контрактів допускають період перевірки лише від семи до десяти днів. Андеррайтинг: на ранніх етапах затвердження позики андеррайтинг використовується для оцінки та перевірки вашої фінансової інформації. Очікуйте, що іпотечна компанія ретельно вивчить ваші доходи, активи, кредитну історію та заборгованість. На цьому етапі вас можуть попросити надати додаткову документацію чи підтвердження. Шанси та кінці: покупцеві потрібно буде відкрити рахунок умовного депонування, щоб внести початковий внесок, сплатити комісію за право власності, отримати страховку власника будинку та запланувати остаточне проходження після прийняття пропозиції. Отримано дозвіл на закриття: згідно із законодавством ваша іпотечна компанія зобов’язана надати документ із дозволом на закриття, який пропонує остаточне розкриття умов. Позичальники мають триденний термін очікування підписання та повернення документа. Ваш юрист з нерухомості повинен переглянути документ від вашого імені. Закриття: після того, як ваші заключні документи будуть підписані, відбудеться остаточний процес перевірки, перш ніж ваша іпотека буде офіційно зареєстрована.
За звичайних обставин ваша іпотечна ставка визначається незалежно від того, яка ставка є на дату закриття. Це тому, що іпотечні ставки можуть змінюватися щодня. Якщо ви виберете, ваш позикодавець надасть вам блокування ставки, яке гарантує, що ваша процентна ставка не зміниться між пропозицією та закриттям, якщо ви закриєте протягом певного періоду часу без будь-яких змін у заявці. Доступне протягом 30, 45 або 60 днів, блокування ставок часто супроводжується комісією. Ви також можете втратити зафіксовану ставку, якщо не закриєте вчасно.
Причини, чому закриття будинку може зайняти більше часу
Хоча більшість покупців закриваються вчасно, немає кінця списку причин, чому процес закриття може затримуватися. Зміни в кредитоспроможності покупця зазвичай спричиняють затримки. Це може статися тому, що ви:
Змінив роботу після того, як прийняли пропозицію про житло. Придбав нову машину за допомогою автокредиту. Використовував кредитні картки для покриття великих екстрених витрат. Подав заявку на нову кредитну лінію з будь-якої причини.
У деяких випадках попереднє схвалення, яке було трохи вищим, ніж фактичне схвалення іпотеки, може вплинути на плани закриття. Суть полягає в тому, що будь-яка перешкода у вашому фінансуванні може призвести до затримки закриття. Далі розглянемо деякі інші поширені причини затримок закриття.
Проблеми з майном
Проблеми, виявлені під час перевірки будинку, також можуть затримати закриття. Якщо в будинку виникло більше проблем, ніж очікувалося, можливо, вам доведеться переглянути ціну або домовитися про ремонт із продавцем. Більше того, ви можете виявити, що будинок не підлягає страхуванню в його поточному стані. Ваш кредитор не фінансуватиме придбання житла, якщо житло не можна застрахувати.
Доцільно провести перевірку на випадок непередбачених обставин, щоб ви могли піти з вашими серйозними грошима, якщо перевірка виявить пошкодження фундаменту, структурні пошкодження, цвіль, радон або зараження термітами.
Прогалина в оцінці
Оцінка будинку також може стати чимось на зразок чорної діри в процесі закриття. Якщо вартість будинку нижча за пропозицію, ваш іпотечний кредитор не дозволить продаж. Це дає покупцеві можливість піти, покрити розрив в оцінці готівкою або переглянути ціну з продавцем. З цієї причини дуже важливо мати пункт про оцінку в договорі купівлі-продажу!
Проблеми з назвою
Якщо пошук за назвою показує, що на майно є застава або претензія, це потрібно вирішити, перш ніж рухатися далі. Ваша іпотечна компанія не фінансуватиме покупку через ризик того, що третя сторона в майбутньому висуне претензії на будинок.
Дефіцит спеціалістів у сфері
Закриття також може бути відкладено, якщо місцеві оцінювачі та інспектори просто занадто зайняті, щоб надати швидке обслуговування.
Холодні ноги
Так, буває. Непередбачені обставини існують лише для того, щоб захистити вас у випадку, якщо стане відомо про щось, що варто зупинити процес закриття. Ніхто не може фізично «змусити» покупця чи продавця рухатися вперед. Одна зі сторін може вирішити, що відмова від плану варта того, щоб зіткнутися зі штрафними санкціями та судовим позовом.
Для покупця охолонути над проблемою, яка не охоплена застереженням про непередбачені обставини, означає втрату грошової застави. Якщо продавець відмовляється з причини, не охопленої застереженням про непередбачені обставини, покупець має законне право вимагати відшкодування збитків.
Найшвидший спосіб закрити будинок
Чи можна закрити будинок за 2 тижні? Як правило, це можливо лише для покупця готівкою. Насправді оплата готівкою за будинок є «хаком» для якнайшвидшого закриття будинку. Якщо ви використовуєте фінансування, у вас все одно буде багато способів скоротити середній час закриття будинку.
Спосіб за замовчуванням прискорити закриття – якомога швидше надати все, що вимагає ваш кредитор. Відповідайте на електронні листи та телефонні дзвінки від кредитора, юриста та агента з нерухомості якнайшвидше з моменту прийняття пропозиції. Інші поради щодо швидкого отримання іпотеки:
Вибір досвідченого агента з нерухомості з високим рейтингом. Подача заявки на отримання іпотечного кредиту через того самого кредитора, якого ви використовували для попереднього схвалення. Бути 100% чесним щодо всієї фінансової інформації. Уникати будь-яких змін у своїх фінансах між прийняттям пропозиції та закриттям. Обмеження поступок продавця
Хоча деякі люди рекомендують відмовитися від перевірки, щоб швидше закрити, це створює великий ризик. Те, що ви можете отримати з часом, може бути втрачено в реальних доларах, коли ви виявите дорогі та трудомісткі проблеми.
Що робити, якщо закриття не відбувається вчасно?
Обидві сторони можуть погодитися внести зміни до початкового договору купівлі-продажу з подовженим терміном.
Якщо причиною затримки закриття є сторона покупця, продавець може скасувати транзакцію. Це більш імовірно, якщо продавець має запасні пропозиції. Продавець також може спробувати стягнути з покупця добові за кожен день після закриття, щоб покрити податки на майно, іпотечні платежі, страхові платежі та незручності затримки. Продавець міг навіть забрати завдаток.
Якщо продавець винен, покупець може скасувати угоду, зберігаючи свій завдаток. Вони також можуть подати до суду на продавця про відшкодування збитків.
Якщо вам подобається наша сторінка, поділіться нею з друзями & Facebook
