Незалежно від того, шукаєте ви новий дім чи живете зараз у спільноті домовласників, вам важливо розуміти правила домовленостей, які діють у вашому районі. Незважаючи на те, що рекомендації HOA створені для того, щоб підтримувати громади в безпеці та чистоті для всіх мешканців, бувають випадки, коли ці асоціації можуть бути надто вимогливими та необґрунтованими. Насправді деякі правила, які намагаються забезпечити дотримання ОСББ, можуть бути незаконними.
Визначення ТСЖ
Асоціація власників житла – це тип організації, якій доручено забезпечити дотримання різних правил і вказівок, що стосуються того, як відбувається управління громадою чи районом. Ці асоціації зазвичай зустрічаються в громадах планового розвитку. Якщо ви живете у приєднаній квартирі, ваш HOA може називатися об’єднанням квартир.
Якщо вам цікаво, чому вам потрібно сплачувати щомісячні або щоквартальні внески в ТСЖ, гроші, які ви надаєте цій асоціації, часто спрямовуються на підтримку вартості нерухомості та забезпечення високої якості життя громади. Кожне правило HOA міститься в угодах, умовах та обмеженнях (CCR). Члени громади, які включені до правління ТСЖ, контролюватимуть правила, стягуватимуть плату з мешканців, встановлюватимуть умови обслуговування майна та керуватимуть усіма комунальними приміщеннями.
Чи підлягають виконанню правила HOA
Усі правила CCR і HOA підлягають виконанню та є юридично обов’язковими, якщо вони не кваліфікуються як такі, що не підлягають виконанню. Якщо ви робите щось, що порушує правила HOA, ви фактично порушуєте договір, який ви уклали, коли купували будинок у громаді. Законні повноваження, до яких має доступ HOA, включають подання позову, визначення штрафів і накладення арешту на ваше майно.
Нездійсненні правила HOA
Існує багато різних типів невиконуваних правил ТСЖ. Ці правила включають ті, які порушують ваші права, і ті, які були введені неправильно.
Правила, які порушують ваші права
Хоча керівні документи HOA є юридично обов’язковими, конституційні права, закони штату та федеральні закони мають пріоритет. Якщо вважається, що правило порушує закон, воно не може бути виконане. Типи правил, які порушують закон, можуть включати будь-яке: від питань свободи слова до дискримінації.
Свобода слова є загальною проблемою суперечок між домовласниками та власниками будинків. У більшості випадків ці розбіжності зосереджені навколо політичних виступів і політичних знаків. Багато домовленостей накладають обмеження на типи знаків, які можна розміщувати у своєму дворі. Насправді заборонити можна всі знаки.
Хоча HOA може мати можливість нав’язувати ці правила, є деякі штати, де асоціації не мають великого контролю в цьому відношенні. Наприклад, ТСЖ у Меріленді не може заборонити домовласникам розміщувати політичні вивіски у своїх дворах перед виборами. Хоча домовласникам зазвичай не дозволяється перешкоджати власникам будинків розміщувати американський прапор на своїй власності, вони часто можуть обмежувати розміри прапора.
Правила HOA також не підлягають виконанню, якщо вони вважаються дискримінаційними, що визначено Федеральним законом про справедливе житло. Цей закон забороняє ТСЖ дискримінувати потенційних власників житла та існуючих власників житла за будь-якими ознаками – від національного походження та релігії до раси та статі. Майте на увазі, що деякі штати пішли далі, ніж Федеральний закон про справедливе житло, щоб захистити захищені класи. Якщо ви купуєте будинок HOA в Каліфорнії, цей закон також забезпечує захист на основі гендерної ідентичності.
Через Другу поправку, яка надає людям право носити зброю, домовласникам не дозволяється перешкоджати власникам будинків мати зброю чи іншу зброю. Однак асоціації мають право заборонити виносити цю зброю в громадські місця або на відкриті місця по всій громаді.
Закон про справедливе житло також накладає обмеження на здатність ТСЖ застосовувати правила, які порушують чиюсь релігійну свободу. Незважаючи на те, що цей закон діє, правило HOA має бути конкретним, щоб воно було недійсним. Якщо HOA вирішить, що релігійні заходи чи вистави заборонені в спільній зоні, це може бути виконано, якщо мова не накладає це обмеження на конкретну релігію.
Є кілька додаткових державних і федеральних законів, які роблять певні правила недійсними. Наприклад, багато штатів не дозволяють домовласникам забороняти сушити білизну на мотузці. У кількох штатах діють закони, які дозволяють власникам будинків використовувати рослини, які не потребують великої кількості води. ТСЖ не може забезпечити виконання правил, що стосуються цієї форми озеленення.
Неправильно прийняті правила
Правило не може бути виконано, якщо воно було введено в дію неналежним чином. ТСЖ зазвичай розміщує всі свої правила та умови в декларації, коли спільнота вперше зареєстрована. Ці правила можна виконувати без проблем. Однак якщо HOA намагається змінити свої правила після того, як ви придбали будинок у спільноті, вони повинні дотримуватися конкретних вказівок, щоб зміни були дійсними.
Ви зможете знайти точні вказівки щодо введення змін у правила в керівних документах HOA або законах штату. Якщо зміна правила відбувається без дотримання керівних документів або законів, вона не може бути виконана.
Наприклад, Грузія вимагає від усіх асоціацій супер-більшості голосів для внесення поправок до декларації. Поріг для супер-більшості голосів може бути практично будь-яким, якщо він перевищує просту більшість у 50%. Сама ТСЖ також може мати вказівки, яких необхідно дотримуватися, щоб внести зміни до своїх документів. Ці вказівки можуть включати письмову петицію.
Чи може ТСЖ оштрафувати вас без доказів?
Цілком можливо, що ТСЖ не матиме повноважень діяти, коли йдеться про конкретне правило. У цьому випадку правило може бути невиконуваним. Одним із прикладів цього правила є стягнення штрафу. Хоча домовласники можуть нараховувати штрафи, коли власник будинку порушує обов’язкове правило, їм не дозволяється штрафувати власника будинку без причини. Коли ви порушуєте одне з їхніх правил, вони повинні надіслати вам письмове повідомлення про порушення та дати вам час, щоб це виправити.
Правила, що застосовуються вибірково
Якщо в ТСЖ є правила, які не виконуються однаково, цілком ймовірно, що ці правила неможливо виконати. Керівні документи HOA, а також закони штату визначають, яких процедур мають дотримуватися асоціації, коли вони забезпечують виконання правила. Ця процедура зазвичай передбачає надання домовласнику письмового повідомлення та можливості виступити на захист перед радою. Якщо ці процедури не дотримуються належним чином або застосовуються вибірково, власники будинків мають право оскаржити виконання цього правила ТСЖ.
Якщо ви вважаєте, що HOA бере участь у вибірковому застосуванні, може бути можливим судовий позов. Однак ви повинні бути в змозі довести, що ви були мішенню за порушення вказівок HOA, а інші власники будинків – ні. Перемогти в цій суперечці може виявитися складно без чітких доказів.
Якщо вам цікаво, як боротися з ТСЖ, є кілька методів, якими ви можете захиститися. Основний доступний для вас варіант – це поговорити безпосередньо з правлінням, що можна зробити за допомогою офіційного листа або особисто. Ви також можете пройти процедуру вирішення спору, яку вимагають деякі штати, перш ніж подавати позов. Вирішення суперечок може включати все, від арбітражу до посередництва. Якщо нічого не допомагає, можна подати позов до суду штату чи федерального суду.
Якщо вам подобається наша сторінка, поділіться нею з друзями & Facebook
