Як ви готуєтеся до покупки свого першого житла? Хоча шлях для кожного, хто вперше купує житло, виглядає по-різному, існує базова основа для того, щоб отримати потрібну нерухомість у потрібний час. Подивіться на десять важливих кроків до покупки будинку.
Правда про купівлю житла полягає в тому, що кредитори збираються ретельно перевірити всі фінансові рішення, які ви прийняли досі. Але це не означає, що ви повинні погоджуватися на те, що вам готові дати банки чи продавці. Більшість покупців мають більше можливостей і можливостей, ніж вони уявляють.
Терміни Фінанси Проблеми з кредитом Попереднє схвалення Придбання Залучити агента з нерухомості Подати заявку на іпотеку Безпечне страхування домовласника Перевірка будинку Оцінка будинку Переговори
1. Переконайтеся, що зараз саме час стати домовласником
Купівля житла – це емоційне, практичне та фінансове рішення, об’єднане в одне ціле.
Купівля житла через те, що ви відчуваєте тиск або вас мотивують високі ціни на оренду, не є достатньою причиною для покупки. Хоча купівля може допомогти вам уникнути зростання вартості оренди, вона працює, лише якщо ви плануєте залишитися в цьому районі протягом 5-10 років. Переїзд незабаром після придбання житла може призвести до втрати грошей через витрати на закриття, гонорари ріелтора та брак капіталу.
Пам’ятайте, що робота кредитора полягає в тому, щоб визначити вашу здатність повернути іпотеку. Вони не зацікавлені в тому, щоб допомогти вам підтримувати певний спосіб життя. Ось чому важливо, щоб ви були впевнені, що можете взяти на себе всі додаткові витрати та обов’язки, пов’язані з володінням житлом, а не з його орендою.
Включіть у свій бюджет такі витрати, як новий дах, під’їзд і техніка. Чи готові ви покрити значні витрати, пов’язані з домом? Хоча ви можете роками обходитися без будь-якого капітального ремонту, пам’ятайте, що всі дзвінки щодо технічного обслуговування, які ви робите орендодавцю як орендар, незабаром припадуть до ваших власних ніг. Ви також відповідатимете за косіння газону, згрібання листя, прибирання снігу, чищення басейну та будь-які інші завдання, що стосуються вашого місцевого клімату та власності.
Купівля житла через те, що ви відчуваєте, що це те, що ви «повинні робити» до певного віку чи життєвого етапу, — не найкращий підхід. Натомість будьте чесними щодо того, чи сумісні додаткові фінансові та особисті обов’язки з вашим способом життя.
2. Подивіться на свої фінанси крізь призму кредитора
Ви можете припустити, що готові взяти іпотеку, оскільки у вас немає проблем із сплатою орендної плати. Кредитори не дивляться на речі однаково. Щоб бути впевненими у своїй спроможності повернути іпотеку, кредитори звертають увагу на наступне:
Співвідношення боргу до доходу нижче 36%. Кредитний рейтинг 620 або вище. Постійна робота не менше двох років. Перший внесок.
Є простір для хитання, коли справа доходить до виконання вимог кредитора. Наприклад, деякі типи житлових кредитів дозволяють отримати іпотеку без початкового внеску або з початковим внеском від 3%.
Хоча DTI (співвідношення боргу до доходу) і кредитні рейтинги іноді мають свободу дій, позичальники з далеко не ідеальною кредитною історією сплачують вищі процентні ставки. Прагнення отримати кредитну оцінку 720 може допомогти вам закрити позику на найкращих умовах.
Кредитори хочуть бачити стабільність, обґрунтовані фінансові рішення та докази того, що ви, ймовірно, щомісяця вчасно сплачуєте свою іпотеку. Позитивна кредитна історія є одним із найкращих показників вашої ймовірності погашення іпотеки.
Окрім пошуку позитивних показників, пов’язаних із вашим доходом і боргом, кредитори також звертають увагу на червоні прапорці. Банкрутство та кредитні спори – це дві великі. Однак багато речей, які здаються нешкідливими, все ж можуть зашкодити вашим шансам. Наприклад, кредитори перевірятимуть, чи нещодавно ви подавали заявку на інші форми кредиту. Якщо здається, що ви позичаєте, вони можуть розцінити це як ознаку проблем.
Кредиторів також цікавить використання вашого кредиту, яке відрізняється від вашого кредитного рейтингу. Коефіцієнт використання вашого кредиту стосується суми доступного кредиту, який ви використовуєте на момент подання заявки. Якщо у вас надмірне кредитне плече, це робить вас ризикованим. Розумний рівень використання становить менше 30%, що означає, що на кредитній картці з лімітом у 20 000 доларів ніколи не потрібно мати баланс понад 6000 доларів США.
3. Вирішіть будь-які кредитні чи фінансові проблеми
Якщо ваша фінансова історія не є незайманою, настав час для тренувального табору «фінансова придатність». Почніть із перегляду будь-яких підозрілих «промахів» у вашому кредитному звіті. Якщо помилково повідомлено про прострочені або несплачені рахунки, надішліть компанії, що надає кредитні звіти, лист про спір із попередженням. Якщо ви не отримаєте чіткої відповіді, надішліть офіційну скаргу до Бюро захисту прав споживачів.
Якщо ваш DTI перевищує порогове значення в 36%, вам потрібно його знизити. Стратегії, які допоможуть зменшити відношення вашого боргу до доходу, включають скасування підписок, перегляд бюджету або планування передчасної погашення значних витрат. Хоча деякі кредитори допускають DTI до 45%, перевагою є низький DTI.
Нарешті переконайтеся, що ваш початковий внесок готовий до використання. Зменшення 20% допомагає тим, хто вперше купує житло, не платити за приватне іпотечне страхування (PMI). Але пам’ятайте, що потрібно відкладати на витрати на закриття окремо від початкового внеску. Більшість витрат на закриття становить від 3% до 6% вартості будинку. Хоча кредитори іноді можуть включити їх у вашу іпотеку, вони стягуватимуть з вас відсотки, якщо ви виберете цей варіант.
Якщо ваша кредитна оцінка серйозно погіршилася, зробіть глибокий вдих, перш ніж вважати, що право власності на житло зникло. Ось короткий виклад того, як виправити вашу не дуже зіркову кредитну історію:
Історія платежів: Ваша історія платежів становить 35% вашого кредитного рейтингу. Як було сказано вище, усуньте будь-які помилки, які можуть помилково «забивати» вашу історію платежів. Якщо у вас є історія пропущених платежів, змініть ситуацію, щоб ніколи більше не пропускати платіж. По-перше, зверніть увагу на будь-які прострочені або пропущені платежі. Потім створіть систему, яка використовує нагадування та автоматичні платежі, щоб переконатися, що ви оплачуєте всі рахунки вчасно. Поточний борг: Сума грошей, яку ви повинні за кредитами та кредитними картками, відображає 30% вашого кредитного рейтингу. Важливо знизити борг по відношенню до доходу. Якщо у вас зараз великий баланс на кредитній картці, почніть з’їдати, здійснюючи більші платежі. Тривалість кредитної історії: відсутність кредиту робить придбання житла майже неможливим. Тривалість вашої кредитної історії визначає приблизно 15% вашого кредитного рейтингу. Хоча ви не можете повернутися в минуле, щоб змінити дату початку своєї першої кредитної картки чи позики, ви можете переконатися, що ваш «час» зараховується, ніколи не закриваючи свою найстарішу кредитну картку.
4. Отримайте попереднє схвалення
Коли ви будете впевнені, що готові отримати дозвіл на отримання іпотечного кредиту, настав час для «пробного запуску», подавши заявку на попереднє затвердження. Попереднє схвалення дає вам уявлення про розмір іпотечного кредиту, який вам запропонує кредитор. Хоча лист попереднього схвалення не є офіційною пропозицією, що має обов’язкову силу, він допомагає визначити очікуваний бюджет перед тим, як ви почнете купувати будинок.
Розрахунок іпотечного кредиту, наданий у листі про підтвердження, може допомогти вам вирішити, чи настав час почати робити покупки, чи зосередитися на покращенні фінансової ситуації. Більшість агентів з нерухомості покажуть вам нерухомість, лише якщо у вас є листи попереднього схвалення від кредиторів.
Хоча сума попереднього схвалення може відповідати вашій купівельній спроможності, також можливо, що вона набагато нижча, ніж очікувалося. Якщо ви не відчуваєте готовності до покупки на основі суми попереднього схвалення, стратегії для збільшення попереднього схвалення включають збільшення початкового внеску, погашення наявного боргу перед повторним зверненням або залучення співпідписанта для вашої іпотеки.
Хоча попереднє схвалення не є таким «інвазивним», як подання заявки на справжню іпотеку, вам все одно потрібно підготувати податкові форми W-2, податкові форми 1099, квитанції про оплату праці, інформацію про роботу та підтвердження початкового внеску. Оскільки термін дії більшості пропозицій попереднього схвалення закінчується від 30 до 90 днів, життєво важливо переконатися, що ви готові зануритися в пошук свого будинку. Хороша новина полягає в тому, що ви можете повторно подати заявку на попереднє схвалення кілька разів без штрафних санкцій.
5. Знайдіть агента з нерухомості
Настав час звернутися до агента з нерухомості з листом попереднього схвалення — замовте консультації з кількома агентами, перш ніж взяти на себе зобов’язання. Після того, як ви погодитеся з агентом, агент почне показувати вам будинки, які відповідають вашим критеріям щодо ціни, розміру, стилю, розташування тощо. Якщо все піде за планом, настане день, коли ви будете готові зробити пропозицію щодо свого першого будинку.
Щоб переконатися, що ви працюєте з кваліфікованим агентом, шукайте агента з нерухомості, який є ріелтором. Хоча всі ріелтори є агентами з нерухомості, лише агенти з нерухомості, які є членами Національної асоціації ріелторів (NAR), є ріелторами. Ріелтори дотримуються певного кодексу етики.
Крім того, шукайте агента покупців у вашому регіоні. В ідеалі ваш агент має пройти сертифікацію ABR (акредитований представник покупця), що дозволяє йому відстоювати ваші інтереси під час угоди продажу. Крім того, бажано вибрати агента з нерухомості з обліковими даними CRS (Certified Residential Specialist). Під час співбесіди з агентами з нерухомості попросіть показати списки будинків, які вони допомогли клієнтам придбати протягом останнього року.
6. Подайте заявку на іпотеку
Хоча листа з попереднім схваленням достатньо, щоб ви змогли зробити пропозицію, необхідно повернутися до «справжньої угоди», коли пропозицію буде прийнято. Отримавши іпотечний кредит, той, хто вперше купує житло, може звернутися до того самого кредитора, якого використовував для попереднього схвалення, або вибрати іншого кредитора. Зберіть ці документи для процесу подання заявки:
Ідентифікаційний номер та номер соціального страхування. Форми W-2 за два роки тому. Платіжні квитанції за останні 30–90 днів. Довідка про доходи. Банківські виписки за кілька місяців. Податкові декларації за останні два роки.
Покупець, який вперше купує товар, може шукати в кількох кредиторів, щоб отримати найкращу процентну ставку. Бюро захисту прав споживачів рекомендує зв’язатися принаймні з трьома кредиторами, щоб дізнатися ставки. Просто майте на увазі, що кредитні запити від кредиторів негативно вплинуть на ваш кредитний рейтинг, оскільки вони вважаються «важкими потягами». За даними Бюро захисту прав споживачів, спосіб обійти це стосується всіх кредиторів протягом 45-денного вікна, щоб отримати повідомлення про запити як єдиний запит.
Що станеться, якщо банк запропонує вам прийнятну процентну ставку? Не думайте, що сьогоднішній привабливий курс буде доступний завтра. Нестабільність ставок є причиною того, чому багато покупців вирішують захистити себе від зростання процентних ставок, вимагаючи так званого блокування ставок у заявці на іпотеку.
Блокування ставки — це зобов’язання кредитора зарезервувати для вас конкретну відсоткову ставку до попередньо визначеної дати закінчення терміну дії. Блокування ставок також може заблокувати будь-які дисконтні бали, які ви використали для «зниження» вашої іпотечної ставки. Блокування тарифів не потрібні. Якщо ви відчуваєте, що ставки можуть знизитися до того, як настане час отримати остаточне схвалення кредиту, ви можете почекати. Єдине правило полягає в тому, що ви повинні надіслати запит на блокування ставки до того, як ваш кредитор підготує заключні документи.
Більшість тих, хто купує нерухомість вперше, припускають, що отримання іпотечного кредиту означає взяти звичайну 30-річну іпотеку після внесення 20% готівкою. Хоча був час, коли це був єдиний спосіб зробити це, сьогодні покупці мають багато варіантів, щоб змусити речі працювати. Деякі варіанти позик на житло вимагають знижки 0%. Ось короткий огляд кредитних продуктів, які варто розглянути:
30-річна іпотека з фіксованою процентною ставкою: найпопулярніший вибір, ця позика дозволяє розтягнути виплати на 30 років із фіксованою процентною ставкою, що забезпечує передбачувані виплати. 15-річна іпотека з фіксованою процентною ставкою: ця коротша альтернатива 30-річній позиці пропонує фіксовану відсоткову ставку, яка зазвичай набагато нижча, ніж ставки, які пропонуються з довгостроковими позиками. Хоча покупець, який вперше купує житло, може отримати іпотеку на 15 років, ця позика найбільш популярна серед рефінансистів. Позика FHA: ці державні позики, застраховані Федеральним управлінням житлового будівництва (FHA), дають змогу покупцям із нижчими доходами та кредитним рейтингом знизити лише 3,5%. Але покупці повинні сплачувати премію за іпотечне страхування (PMI) за авансові внески нижче 20%. Іпотека VA: доступна для військовослужбовців і ветеранів, позики VA не вимагають початкового внеску. Ви також не будете на гачку PMI так, як ви були б з позикою FHA. Крім того, позики VA зазвичай мають нижчі процентні ставки. Іпотека Міністерства сільського господарства США: доступна для покупців у деяких сільських районах, Міністерство сільського господарства США підтримує ці позики з нульовою знижкою.
7. Отримайте страховку домовласника
Більшість кредиторів вимагають, щоб ви оформили поліс домовласника, щоб отримати іпотеку. Однак політика не почне діяти до дати закриття. Покриття має бути достатнім для заміни будинку.
Вирішуючи, «скільки житла» ви можете собі дозволити, обов’язково враховуйте річні страхові внески власника житла у вашому регіоні. Страховий поліс покриває внутрішні та зовнішні пошкодження або знищення, втрати через крадіжку та особисту відповідальність. Вам може знадобитися більш широке покриття, якщо ви перебуваєте в зоні затоплення. Якщо поліс має винятки, ви можете отримати додаткове покриття на випадок повеней, землетрусів, збитків, пов’язаних із каналізацією, і багато іншого для душевного спокою.
Отримайте пропозиції від трьох до п'яти компаній. Якщо у вас уже є страхування автомобіля або орендаря, запитайте у вашої поточної компанії про знижки на пакетне обслуговування. Якщо ви почуваєтеся в пустелі та розумієте, як працюють поліси, подумайте про те, щоб найняти брокера зі страхування житла, який зможе підібрати вас до компаній.
8. Заплануйте повний огляд будинку
Огляд будинку дає покупцеві повну інформацію про фундамент будинку, дах, системи тощо. Перевірки також можуть виявити радон, цвіль та інші проблеми, які можуть призвести до високих витрат на ремонт і загрози здоров’ю. Перевірка, яка містить висновки, не включені в розкриття інформації продавця, може дозволити вам відмовитися від пропозиції без штрафних санкцій.
Огляд будинку оплачує покупець. Вартість стандартної перевірки часто охоплює сантехніку, електричні системи, системи опалення та охолодження, дах, сайдинг, фундамент і прилади. Інспектор також перевірить інтер’єр і екстер’єр будинку на предмет косметичних і структурних пошкоджень.
Хоча більшість стандартних перевірок не охоплює тестування на радон, тестування на цвіль або виявлення шкідників, доцільно доплатити, щоб вони були включені. Пам’ятайте, що робота інспектора з житла полягає не в тому, щоб вказувати вам, чи варто вам купувати нерухомість. Натомість інспектор — це нейтральний професіонал, який зосереджений на тому, щоб дати вам точну оцінку стану власності.
Що робити, якщо покупець просить вас відмовитися від огляду будинку? На гарячих ринках, де продавці мають перевагу, вас просять відмовитися від непередбаченої перевірки вашого будинку. Цей непередбачений випадок існує, оскільки він дозволяє покупцеві відмовитися від депозиту без змін, якщо перевірка виявить проблему, яка «вбиває продаж». Якщо продавець просить вас відмовитися від перевірки, ви втрачаєте можливість перевірити стан нерухомості перед закриттям. Це означає прийняття всіх фінансових ризиків, пов’язаних із майном у стані «як є».
9. Проведіть оцінку будинку
Кредитори вимагають оцінки, щоб підтвердити, що вони не позичають вам більше, ніж коштує будинок. Щоб визначити справжню ринкову вартість, оцінювачі використовують стан будинку, порівняльні останні продажі будинків та інші фактори. Якщо будинок оцінюється нижче, ніж ціна продажу, покупець може переглянути ціну з продавцем, відмовитися від продажу або отримати різницю готівкою.
Як і домашній інспектор, житлооцінювач є нейтральним професіоналом, який не зацікавлений у результатах висновків. Комісія за оцінку зазвичай оплачується покупцем. Щоб мати можливість піти з дому з низькою оцінкою, у вашому контракті на нерухомість потрібно буде вказати так звану непередбачену оцінку. Коли звіт про оцінку повертається до вас, він повинен містити наступне:
Карта вулиць із детальним описом оцінюваного майна. Контур зовнішнього вигляду будинку. Пояснення, як оцінювач розрахував квадратні метри. Фотографії передньої, задньої частини та вигляду вулиці. Деталі, пов’язані з земельними документами, податковими документами та ринковими даними, які оцінювач використовував для визначення справедливої ринкової вартості будинку.
Якщо ви вважаєте, що оцінка є неточною, дозволено отримати повторну думку від нового оцінювача. Нечувано, що оцінювач допускає помилки. Мета оцінки полягає в тому, щоб захистити покупця від переплати за будинок, вартість якого нижча за його продажну ціну. Проте хтось, хто купує будинок за готівку, може захотіти просуватись із продажем, навіть якщо він знає, що купує будинок за завищеною ціною.
10. Ведіть переговори з продавцем
Останнім кроком перед закриттям є переговори з продавцем. Якщо ви задоволені ціною житла за результатами перевірки та оцінки, ви можете пропустити переговори. Однак покупці іноді можуть домовитися про поступки продавця або сплатити витрати на закриття.
Якщо ви купуєте житло вперше, поступки продавця зроблять покупку житла доступнішою за рахунок зменшення витрат на закриття, які можуть становити від 3% до 6% суми кредиту. Ваш агент з нерухомості є цінним джерелом інформації про те, що можна отримати під час переговорів.
Якщо ви підозрюєте, що змагаєтеся з іншими пропозиціями, можливо, буде менше місця для висування вимог. З іншого боку, якщо ви маєте справу на крижаному ринку, продавець може бути більш сприйнятливим до поступок.
Найважливішим активом покупця під час переговорів є доступ до інформації про порівняльні продажі житла в цьому районі. Якщо ви можете надати порівняння, які доводять, що майже ідентичні будинки продаються дешевше, продавці можуть переглянути умови продажу. Покупці можуть вимагати пільг, які покривають витрати на:
Іпотечні точки. Оцінка. Перевірка Пошук за назвою. Адвокатські гонорари. Певний ремонт або заміна. Податок на нерухомість до кінця року.
Хоча може здатися, що покупець є єдиним, хто може виграти від поступок продавця, продавці виграють, вилучаючи свої будинки з ринку швидше.
Якщо вам подобається наша сторінка, поділіться нею з друзями & Facebook
