Sælgers koncessioner i fast ejendom er omkostninger, som sælger accepterer at betale ved lukning, og som normalt ville påhvile køber. De øger overkommeligheden for køberen. Selvom ikke alle sælgere er åbne for indrømmelser, kan sælgerindrømmelser i sidste ende være effektive forhandlingsværktøjer for både køber og sælger.
Årsager til, hvorfor købere anmoder om sælgerkoncessioner
En køber kan anmode om en del af deres lukkeomkostninger eller forudbetalte købsudgifter dækket, hvis de føler, at de har en vis forhandlingsstyrke. Grunde til at anmode om sælgerkoncessioner omfatter:
Boligen er i dårlig stand. Husinspektionen viser mindst ét alvorligt problem, som skal løses. Det lokale marked er et "købers marked." Fordi en bolig har været på markedet i lang tid, er det tydeligt, at sælgeren har problemer med at aflaste den.
Med lukkeomkostninger, der tegner sig for 3% til 6% af en boligs pris i de fleste tilfælde, kan en køber blot bede om sælgerindrømmelser for at gøre boligejerskab muligt ved at reducere omkostningerne.
Fordele og ulemper ved at bede om sælgerkoncessioner
Sælgers indrømmelser giver køberen mulighed for at betale mindre ved lukning. Det kan give flere penge til flytteudgifter og reparationer. For sælgeren er den store fordel, at sælgerindrømmelser kan bruges til at få en bolig ud af markedet hurtigere. Tabet er ikke altid så stort, når man tænker på, at hver ekstra måned brugt på markedet i det væsentlige er "tabte penge" for sælgeren. Det gælder især, når en sælger allerede er flyttet ind i en ny bolig.
Ulempen ved at bede om sælgerindrømmelser som køber er, at en sælger kan blive slået fra, fordi du forsøger at lave en aftale med betingelser. Nogle sælgere er simpelthen ikke åbne for prisforhandlinger. I de tilfælde, hvor en bolig har flere bud, vil tilbud med ønsker om sælgerkoncession formentlig blive afvist.
Endelig kan købere, der bruger indrømmelser til at udligne et højere tilbud, ende med et større lån, som koster mere at betale af over tid.
Ulempen for sælgere er, at de i sidste ende taber penge.
Er der et alternativ til at bede om sælgerkoncessioner?
Blot at give et lavere tilbud kan være et alternativ til at anmode om sælgerindrømmelser. Selvom effekten vil være ens, vil sælgeren ikke se dig som en "kompliceret" køber.
Fælles sælgerkoncessioner
Nogle købere kan bede sælgeren om at betale en procentdel af lukkeomkostningerne. Andre anmoder om dækning af specifikke omkostninger. Her er et kig på almindelige omkostninger, der er dækket af sælgerkoncessioner:
Boligvurderingsgebyrer. Eftersynsgebyrer Lånstiftelsesgebyrer Realkreditrabatpoint Ejendomsskatter til udgangen af lukkeåret HOA-gebyrer indtil udgangen af lukkeåret Registreringsgebyrer Titelsøgninger Titelforsikringer Advokathonorarer Reparationer eller udskiftninger
Der er to kritiske punkter i købsprocessen for at beslutte, om du skal anmode om sælgerkoncessioner. Den første er, når du modtager et låneoverslag fra din långiver. Dette dokument vil detaljere alle dine forventede lukkeomkostninger baseret på detaljerne i dit lån. Gå over omkostningerne med din ejendomsmægler for at se, om der er en god mulighed for at anmode om indrømmelser.
Det andet kritiske punkt opstår efter inspektionen. Hvis kontrolløren afdækker nødvendige opgraderinger eller reparationer, kan disse bringes til sælger.
Der er begrænsninger for sælgerkoncessioner
Sælgere er begrænset i, hvor meget de kan give afkald på til købere. Det beløb, en sælger kan betale, bestemmes af den type lån, der bruges til at købe en bolig. Med et konventionelt lån er sælgerindrømmelser begrænset baseret på købers udbetalingsstørrelse. Disse er grænserne:
Udbetaling på mindre end 10 %: 3 % af lånebeløbet. Udbetaling mellem 10 % og 25 %: 6 % af lånebeløbet. Udbetaling større end 25 %: 9 % af lånebeløbet.
Hvis et konventionelt lån bruges til en anden ejendom, falder grænsen til 2 %.
Statsstøttede boliglån har også lofter for sælgerindrømmelser. Sælgers indrømmelser for lån fra Federal Housing Administration (FHA) er maksimalt 6 % uanset udbetalingsbeløbet. Derudover kan sælgerindrømmelser ikke anvendes på udbetalinger med FHA-lån.
Sælgers indrømmelser er også begrænset til 6 % af lånebeløbet for lån fra det amerikanske landbrugsministerium (USDA). For Veterans Affairs (VA) lån er det 4%.
Begrænsninger for sælgerkoncessioner er på plads for at hjælpe med at kontrollere lokale boligpriser. Mange købere bruger en strategi med at give et højere tilbud for at overbyde andre købere. De planlægger dog at bruge sælgerindrømmelser til at bringe de "sande" omkostninger ved boligen ned.
Selvom denne strategi kan hjælpe købere med at få det, de ønsker, kan den også få lokale boligpriser til at stige. Husk, at boligpriserne ofte er baseret på sammenlignende boligsalg. At begrænse, hvor meget sælgere kan betale, hjælper med at forhindre en farlig cyklus med hurtigt stigende salgspriser i et kvarter.
Sælgers indrømmelser og afgifter
Indrømmelser anses generelt for at være fradragsberettigede salgsudgifter for sælger. Selv køber kan muligvis anvende skattefradrag på realkreditrabatpoint betalt af sælger. Det er dog klogt at tale med en skatteekspert for at forstå de skattemæssige konsekvenser af sælgerindrømmelser for din specifikke situation.
Beslutte, om du skal bede om sælgerkoncessioner
En sælger behøver ikke at acceptere sælgerindrømmelser. Det er vigtigt at forstå, om du er på et "købers marked" eller "sælgers marked", når du nærmer dig emnet. Generelt er din ejendomsmægler den bedste ressource til at afgøre, om du er i en god position til at anmode om indrømmelser. En agent kan også hjælpe dig med at specificere dine anmodninger i rækkefølge for at øge dine chancer for at dække højt prioriterede omkostninger.
Ejendomsmæglere kan ofte trække sammenlignelige lokale ejendomme op, der sælges med koncessioner. Disse eksempler kan give en vigtig motivation for sælgeren under forhandlinger.
Hvis du synes godt om vores side, så del gerne med dine venner & Facebook
