Keskmiselt kulub maja sulgemiseks umbes 30–60 päeva alates pakkumise esitamisest kuni uue kodu võtmete kättesaamiseni. Miks sulgemine nii kaua aega võtab? Võtmete ootamise määravad erinevad sulgemistegurid. See artikkel hõlmab maja keskmist sulgemisaega.
Kui kaua võtab aega kodu sulgemine?
Räägime ootustest kiirele hüpoteeklaenule. Laenu tüüp on esimene tegur, mis määrab, kui kiiresti saate kodu sulgeda.
Üldiselt kulub hüpoteegi sulgemiseks 30–60 päeva.
Tavaline hüpoteek on kiireim hüpoteeklaen. See on laen, mida valitsus ei toeta. See nõuab ka enamiku laenuvõtjate krediidiskoori vähemalt 620. Tavalise hüpoteegiga sulgemine võtab keskmiselt 48 päeva.
Kui otsite föderaalse eluasemeameti (FHA) laenu, mida toetab valitsus, peavad laenuvõtjad olema veidi kannatlikumad, sest keskmine sulgemisaeg on 54 päeva. Kuid minimaalne krediidiskoor 500 ja potentsiaalne sissemakse kuni 3,5% võivad mõne laenuvõtja jaoks oodata rohkem kui seda väärt.
Laenuvõtjad, kes kvalifitseeruvad USA veteranide ministeeriumi (VA) eluasemelaenu saamiseks, peavad läbima keeruka tagatisprotsessi, mis pikendab aega keskmiselt 57 päeva lähedale. Muidugi on madalad intressimäärad ja sissemaksest loobumine kannatlikkuse eest tasutud.
Tüüpiline sulgemine maja ajajoonel
Kuigi kaks sulgemisprotsessi pole 100% identsed, näitab see plaan teile, mida oodata:
Pakkumine: kodu pakkumise esitamine alustab ametlikult sulgemisprotsessi. Kuigi võib toimuda edasi-tagasi läbirääkimisi, annab pakkumise vastuvõtmine teile rohelise tule rahastamise ja kontrollidega edasi liikumiseks. Sulgemiskuupäeva määramine: Ostja ja müüja lepivad läbirääkimiste käigus lõppkuupäeva kokku. Kuupäev lisatakse ostu-müügilepingule. Hüpoteeklaenu taotlus: täitke hüpoteegi taotlus põhjalikult ja täielikult, et saada rahastamiseks heakskiit. Kui olete eelkinnitusprotsessi juba läbinud, peaks see enamasti olema "värskendamise" samm. Avalikustamine: esimese nädala jooksul pärast pakkumise vastuvõtmist esitab teie laenuandja teile teie laenutingimused. See teavitab teid intressimäärast, tasudest, sulgemiskuludest ja hinnangulistest igakuistest hüpoteeklaenumaksetest. Dokumentatsioon: eeldage, et teie laenuandja võtab esimese nädala jooksul ühendust, et nõuda täiendavaid finantsdokumente, mis on vajalikud laenutaotluse edastamiseks. Hindamine: teie laenuandja tellib hinnangu esimese või teise nädala jooksul pärast pakkumise vastuvõtmist. Hindamine määrab kindlaks kodu väärtuse, et kontrollida, kas te ei nõustu ülepaisutatud müügihinnaga, mis muudaks kodu rahastamatuks. Ülevaatus: kui te pole loobunud oma õigusest kodu ülevaatusele, broneerige see esimese nädala jooksul pärast teie pakkumise vastuvõtmist. Enamik lepinguid lubavad ainult seitse kuni 10 päeva kestvat ülevaatusakent. Kinnitamine: laenu heakskiitmise varases staadiumis kasutatakse teie finantsteabe hindamiseks ja kontrollimiseks tagatist. Eeldage, et hüpoteeklaenufirma vaatab põhjalikult teie sissetulekuid, varasid, krediidiajalugu ja võlgu. Sel hetkel võidakse teilt küsida lisadokumente või kinnitust. Koefitsiendid: ostja peab avama tingdeponeerimiskonto, et esitada sissemakse, tasuda omanditasud, hankida majaomaniku kindlustus ja ajastada pärast pakkumise vastuvõtmist lõplik ülevaade. Kinnitatud kuni sulgemiseni: teie hüpoteeklaenufirma on seadusega kohustatud esitama sulgemiseks heakskiidetud dokumendi, mis sisaldab tingimuste lõplikku avalikustamist. Laenuvõtjatel on dokumendi allkirjastamiseks ja tagastamiseks kolm päeva. Teie kinnisvaraadvokaat peaks teie nimel dokumendi üle vaatama. Sulgemine: kui teie sulgemisdokumendid on allkirjastatud, toimub enne hüpoteegi ametlikku registreerimist lõplik ülevaatus.
Tavaolukorras määrab teie hüpoteegi intressimäär teie tähtajal oleva intressimäära järgi. Seda seetõttu, et hüpoteegi intressimäärad võivad iga päev muutuda. Kui valite, pakub teie laenuandja teile intressimäära lukustust, mis tagab, et teie intressimäär ei muutu pakkumise ja sulgemise vahel, kui sulgete kindla aja jooksul ilma taotlust muutmata. Saadaval 30, 45 või 60 päeva jooksul, intressilukud on sageli tasulised. Samuti võite kaotada oma lukustatud intressimäära, kui te ei suuda õigel ajal sulgeda.
Põhjused, miks kodu sulgemine võib kauem aega võtta
Kuigi enamik ostjaid sulgeb õigel ajal, ei ole lõputu põhjuste loend, miks sulgemisprotsess võib viibida. Ostja krediidivõime muudatused põhjustavad tavaliselt viivitusi. See võib juhtuda, kuna olete:
Vahetas pärast kodupakkumise vastuvõtmist töökohta. Ostis autolaenuga uue auto. Kasutas krediitkaarte suurte hädaabikulude katmiseks Taotles mis tahes põhjusel uut krediidiliini
Mõnel juhul võib hüpoteegi tegelikust heakskiidust veidi kõrgem eelkinnitus plaanide sulgemisel mutrivõtmesse lüüa. Lõpptulemus on see, et mis tahes tõrks teie rahastamises lükkab tõenäoliselt sulgemise edasi. Järgmisena vaadake mõnda muud sulgemisviivituste levinumat põhjust.
Probleemid kinnisvaraga
Ka kodu ülevaatuse käigus avastatud probleemid võivad sulgemist edasi lükata. Kui kodus on oodatust rohkem probleeme, peate võib-olla hinda uuesti kokku leppima või müüjaga remonti tegema. Veelgi enam, võite avastada, et kodu ei ole praeguses olekus kindlustatav. Teie laenuandja ei rahasta kodu ostmist, kui kodu ei saa kindlustada.
Kui kontrolli käigus avastatakse vundamendikahjustused, konstruktsioonikahjustused, hallitus, radooni või termiitidega nakatumine, on mõistlik omada ülevaatuse eriolukorda, mis võimaldab teil oma tõsise rahaga minema minna.
Hindamislünk
Kodune hindamine võib muutuda ka sulgemisprotsessis mustaks auguks. Kui kodu hindamine on pakkumishinnast madalam, ei luba teie hüpoteeklaenuandja müüki läbi viia. See jätab ostjale võimaluse lahkuda, katta hindamislünk sularahaga või müüjaga hinna üle uuesti läbi rääkida. Sel põhjusel on ülioluline, et ostulepingus oleks hindamisklausel!
Pealkirjaprobleemid
Kui omandiotsing näitab, et kinnisvaral on pandiõigus või nõue, tuleb see enne edasiliikumist lahendada. Teie hüpoteeklaenufirma ei rahasta ostu, kuna on oht, et kolmas isik esitab tulevikus kodule nõude.
Piirkonnas napib spetsialiste
Sulgemine võib viibida ka siis, kui kohalikud hindajad ja inspektorid on kiire teeninduse pakkumiseks lihtsalt liiga broneeritud.
Külmad jalad
Jah, see juhtub. Ettenägematud asjaolud on vaid selleks, et teid kaitsta juhul, kui päevavalgele tuleb midagi, mis on väärt sulgemisprotsessi peatamist. Keegi ei saa ostjat või müüjat füüsiliselt edasi liikuma sundida. Üks osapooltest võib otsustada, et plaanist loobumine on karistust ja kohtumenetlust väärt.
Ostja jaoks tähendab see, et kui probleem ei ole hõlmatud situatsiooniklausliga, jäägu külmaks tõsine rahatagatis. Kui müüja taganeb põhjustel, mida tingimuse klausel ei hõlma, on ostjal seaduslik õigus nõuda kahju hüvitamist.
Kiireim viis maja sulgemiseks
Kas saate maja 2 nädala pärast sulgeda? Üldjuhul on see võimalik ainult sularahas ostjale. Tegelikult on kodu eest sularahas maksmine "häkk" maja kiireimaks sulgemiseks. Kui kasutate rahastamist, on teil endiselt palju võimalusi maja keskmist sulgemisaega lühendada.
Vaikimisi sulgemise kiirendamise viis on pakkuda kõike, mida teie laenuandja soovib nii kiiresti kui võimalik. Vastake oma laenuandja, advokaadi ja kinnisvaramaakleri meilidele ja telefonikõnedele võimalikult kiiresti alates pakkumise vastuvõtmisest. Muud näpunäited kiire hüpoteegi saamiseks on järgmised:
Kogemustega kõrgelt hinnatud kinnisvaramaakleri valimine. Hüpoteeklaenu taotlemine sama laenuandja kaudu, mida kasutasite eelkinnituse saamiseks. Olge kogu finantsteabe suhtes 100% aus. Vältige oma rahaasjades muudatusi pakkumise vastuvõtmise ja sulgemise vahelisel ajal Müüjate soodustuste piiramine
Kuigi mõned inimesed soovitavad kiiremaks sulgemiseks ülevaatusest loobuda, tekitab see suure riski. Kui avastate kulukaid ja aeganõudvaid probleeme, võib see, mida saate aja jooksul võita, tegelikes dollarites kaduma minna.
Mis siis, kui sulgemine ei toimu õigel ajal?
Mõlemad pooled võivad kokku leppida esialgse ostulepingu muutmises pikendatud tähtajaga.
Kui sulgemisviivituse põhjus langeb ostjale, võib müüjal olla võimalik tehing tühistada. See juhtub tõenäolisemalt, kui müüjal on varupakkumisi. Samuti võib müüja püüda nõuda ostjalt päevaraha iga sulgemisjärgse päeva eest, et katta kinnisvaramaksud, hüpoteegimaksed, kindlustusmaksed ja viivitusest tulenevad ebamugavused. Müüja võib isegi rahalise sissemakse arestida.
Kui müüja on süüdi, võib ostjal olla võimalik tehing tühistada, säilitades samal ajal oma rahalise sissemakse. Samuti võivad nad kaevata müüjalt kahju hüvitamise kohtusse.
Kui teile meeldib meie leht, jagage seda oma sõpradega & Facebook
