Kuidas valmistute esimese kodu ostmiseks? Kuigi iga esmakordse koduostja tee näeb välja erinev, on olemas põhiraamistik, kuidas õigel ajal õigesse kinnisvarasse jõuda. Heitke pilk kümnele olulisele sammule maja ostmisel.
Tõde kodu ostmise kohta on see, et laenuandjad hakkavad hoolikalt uurima kõiki teie seni tehtud finantsotsuseid. Kuid see ei tähenda, et peaksite leppima sellega, mida pangad või müüjad on valmis teile andma. Enamikul ostjatel on rohkem võimalusi ja jõudu, kui nad arvavad.
Ajastus Finantseerimine Krediidiprobleemid Kinnituseelse Omandamine Kaasake kinnisvaramaakleri taotlemine Hüpoteegi Kindlustus Kindlustus Kodu Kindlustus Kodu Ülevaatus Kodu Hindamine Läbirääkimised
1. Kinnitage, et praegu on õige aeg hakata majaomanikuks
Kodu ostmine on emotsionaalne, praktiline ja rahaline otsus.
Kodu ostmine, kuna tunnete survet või olete motiveeritud kõrgetest üürihindadest, ei ole ostmiseks piisav põhjus. Kuigi ostmine aitab vältida rendikulude tõusu, toimib see ainult siis, kui plaanite piirkonnas viibida 5-10 aastat. Varsti pärast kodu ostmist kolimine võib põhjustada sulgemiskulude, kinnisvaramaakleri tasude ja omakapitali puudumise tõttu raha kaotamist.
Pidage meeles, et laenuandja ülesanne on kindlaks teha teie suutlikkus hüpoteeklaenu tagasi maksta. Nad ei ole huvitatud sellest, et aidata teil säilitada kindlat elustiili. Seetõttu on oluline, et oleksite kindel, et saate kanda kõik lisakulud ja -kohustused, mis on seotud kodu omamisega võrreldes üürimisega.
Arvestage oma eelarvesse kulud nagu uus katus, sõidutee ja seadmed. Kas olete valmis katma märkimisväärseid koduga seotud kulusid? Ehkki võite aastaid mööda hiilida ilma suurema remondita, pidage meeles, et kõik hoolduskõned, mille teete üürileandjana üürileandjana, maanduvad peagi teie enda jalge ette. Samuti vastutate muru niitmise, lehtede riisumise, lumekoristustööde, basseini puhastamise ja kõigi muude teie kohaliku kliima ja kinnisvaraga seotud ülesannete eest.
Kodu ostmine sellepärast, et tunned, et see on see, mida sa teatud vanuses või eluetapis tegema pead, ei ole parim lähenemine. Selle asemel olge aus selle suhtes, kas täiendavad rahalised ja isiklikud kohustused sobivad teie elustiiliga või mitte.
2. Vaadake oma rahaasju laenuandja pilgu kaudu
Võite eeldada, et olete valmis hüpoteeklaenu võtma, kuna teil pole üüri maksmisega probleeme. Laenuandjad ei suhtu asjadesse ühtemoodi. Et olla kindel, et suudate oma hüpoteegi tagasi maksta, otsivad laenuandjad järgmist:
Võla ja sissetulekute suhe alla 36%. Krediidiskoor 620 või kõrgem. Püsiv töösuhe vähemalt kaks aastat. Sissemaks.
Laenuandja nõuete täitmisel on ruumi kõigutamiseks. Näiteks teatud tüüpi kodulaenud võimaldavad teil saada hüpoteegi ilma sissemakseta või kuni 3% sissemakseta.
Kui DTI-l (võla-sissetulekuni) ja krediidiskooridel on mõnikord mänguruumi, maksavad laenuvõtjad, kelle krediidiajalugu pole täiuslik, kõrgemaid intressimäärasid. Krediidiskoori 720 eesmärk aitab teil parimate laenutingimustega lõpetada.
Laenuandjad soovivad näha stabiilsust, usaldusväärseid finantsotsuseid ja tõendeid selle kohta, et maksate tõenäoliselt iga kuu õigeaegselt oma hüpoteegi. Positiivne krediidiajalugu on üks parimaid näitajaid teie hüpoteegi tagasimaksmise tõenäosuse kohta.
Lisaks teie sissetulekute ja võlgadega seotud positiivsete näitajate otsimisele otsivad laenuandjad ka punaseid lippe. Pankroti- ja laenuvaidlused on kaks suurt. Paljud asjad, mis tunduvad kahjutud, võivad siiski teie võimalusi kahjustada. Näiteks kontrollivad laenuandjad, kas olete hiljuti taotlenud muid krediidivorme. Kui tundub, et olete laenamisel, võivad nad seda näha probleemide märgina.
Laenuandjad on huvitatud ka teie krediidikasutusest, mis erineb teie krediidiskoorist. Teie krediidikasutuse määr viitab saadaolevale krediidisummale, mida kasutate taotluse esitamise ajal. Kui teil on ülemäärane finantsvõimendus, tundub see riskantne. Mõistlik kasutusmäär on alla 30%, mis tähendab, et 20 000 dollarilise limiidiga krediitkaardil ei tohi kunagi kanda üle 6000 dollari suurust saldot.
3. Lahendage kõik krediidi- või finantsprobleemid
Kui teie finantsajalugu pole puutumatu, on aeg rahalise sobivuse alglaagriks. Alustuseks vaadake üle oma krediidiaruandes kõik kahtlased tunduvad "dingid". Kui hilinenud või tasumata arvetest on teatatud ekslikult, saatke krediidiaruandlust esitavale ettevõttele vaidlustuskiri, mis hoiatab neid. Kui te ei saa selget vastust, esitage ametlik kaebus tarbija finantskaitsebüroole.
Kui teie DTI on üle 36% künnise, peate seda langetama. Võlgade ja sissetulekute suhte vähendamise strateegiad hõlmavad tellimuste tühistamist, eelarve ümbermõtestamist või oluliste kulude varajase tasumise planeerimist. Kuigi mõned laenuandjad lubavad DTI-sid kuni 45%, eelistatakse madalat DTI-d.
Lõpuks veenduge, et teie sissemakse on kasutamiseks valmis. 20% allahindlus aitab esmakordsel koduostjal vältida erahüpoteeklaenukindlustuse (PMI) tasumist. Kuid ärge unustage säästa sulgemiskulude jaoks eraldi sissemaksest. Enamik sulgemiskulusid moodustab 3–6% kodu väärtusest. Kuigi laenuandjad võivad mõnikord need teie hüpoteeklaenu sisse lülitada, nõuavad nad selle võimaluse valimisel teilt intressi.
Kui teie krediidiskoor on tugeva löögi saanud, hingake sügavalt sisse, enne kui eeldate, et majaomand on käest libisenud. Siin on kiire ülevaade teie vähemtähtsa krediidiajaloo parandamisest:
Makseajalugu: teie makseajalugu moodustab 35% teie krediidiskoorist. Nagu ülalpool kirjeldatud, kõrvaldage kõik vead, mis võivad teie maksete ajalugu eksikombel nöörida. Kui teil on varem makseid tegemata jäänud, muutke asjad ümber ja ärge enam kunagi makse tegemata. Esmalt tehke kindlaks hilinenud või saamata jäänud maksed. Järgmiseks looge süsteem, mis kasutab meeldetuletusi ja automaatseid makseid, et tagada kõigi arvete õigeaegne tasumine. Praegune võlg: laenude ja krediitkaartide eest võlgnetav rahasumma peegeldab 30% teie krediidiskoorist. Oluline on vähendada oma võlgu võrreldes sissetulekuga. Kui teie krediitkaartide saldod on praegu suured, alustage suuremate maksete tegemisega. Krediidiajaloo pikkus: krediidi puudumise tõttu on kodu ostmine peaaegu võimatu. Teie krediidiajaloo pikkus määrab ligikaudu 15% teie krediidiskoorist. Kuigi te ei saa oma esimese krediitkaardi või laenu alguskuupäeva muutmiseks ajas tagasi minna, saate veenduda, et teie aeg läheb arvesse, kui te kunagi oma vanimat krediitkaarti ei sulge.
4. Hankige eelkinnitus
Kui olete kindel, et olete heas vormis, et saada hüpoteegi heakskiit, on aeg "prooviperioodiks", taotledes eelkinnitust. Eelkinnitus võimaldab teil saada aimu laenuandja pakutava hüpoteegi suurusest. Kuigi eelkinnituskiri ei ole ametlik siduv pakkumine, aitab see seada eelarveootused enne kodu ostmise alustamist.
Eelkinnituskirjale lisatud hüpoteegi hinnang aitab teil otsustada, kas on aeg alustada ostmist või keskenduda oma finantspildi parandamisele. Enamik kinnisvaramaaklereid näitab teile kinnisvara ainult siis, kui teil on laenuandjatelt eelnevad kinnituskirjad.
Kuigi teie eelkinnituse summa võib ühtida sellega, mida kahtlustasite oma ostujõus olevat, on ka võimalik, et see arv on oodatust palju väiksem. Kui te ei tunne end oma eelkinnituse summa põhjal ostuks valmis, hõlmavad eelkinnituse suurendamise strateegiad sissemakse suurendamist, olemasoleva võla tasumist enne uuesti taotlemist või hüpoteegi kaasallkirjastaja hankimist.
Kuigi eelkinnitus ei ole nii "invasiivne" kui tegeliku hüpoteegi taotlemine, peate siiski valmis hankima oma maksuvormid W-2, maksuvormid 1099, maksejuhised, töökoha üksikasjad ja sissemakse tõendid. Kuna enamik eelkinnituspakkumisi aegub 30–90 päeva jooksul, on oluline tagada, et olete valmis oma koduotsingusse sukelduma. Hea uudis on see, et saate eelkinnitust mitu korda uuesti taotleda ilma karistuseta.
5. Hankige kinnisvaramaakler
On aeg pöörduda kinnisvaramaakleri poole oma eelneva kinnituskirjaga – enne kohustuse võtmist broneerige konsultatsioonid mitme maakleriga. Kui olete agendile pühendunud, hakkab agent näitama teile kodusid, mis vastavad teie hinna, suuruse, stiili, asukoha ja muu kriteeriumitele. Kui kõik läheb plaanipäraselt, saabub päev, mil olete valmis oma esimesele kodule pakkumise tegema.
Kvalifitseeritud agendiga töötamise tagamiseks otsige kinnisvaramaakleri, kes on kinnisvaramaakler. Kuigi kõik kinnisvaramaaklerid on kinnisvaramaaklerid, on kinnisvaramaaklerid ainult riiklikus kinnisvaramaaklerite liidus (NAR) olevad kinnisvaramaaklerid. Vahendajad järgivad konkreetset eetikakoodeksit.
Samuti otsige oma piirkonnast ostja esindajat. Ideaalis on teie agent läbinud ABR-i (akrediteeritud ostja esindaja) sertifikaadi, mis võimaldab neil müügitehingu ajal teie huve kaitsta. Lisaks on eelistatud CRS (Certified Residential Specialist) volikirjaga kinnisvaramaakleri valimine. Küsitledes kinnisvaramaaklereid, paluge näha nende kodude loendeid, mida nad on aidanud klientidel viimase aasta jooksul osta.
6. Taotlege hüpoteeklaenu
Kuigi eelkinnituskirjast piisab, et jõuda pakkumise tegemiseni, tuleb pärast pakkumise vastuvõtmist pöörduda tagasi "päris tehingu" poole. Hüpoteeklaenu võtmisel võib esmakordne koduostja pöörduda sama laenuandja poole, mida ta kasutas eelkinnituse saamiseks, või valida teise laenuandja. Kandideerimisprotsessi jaoks koguge need dokumendid:
Isiku- ja sotsiaalkindlustusnumber. W-2 vormid kaks aastat tagasi. Viimase 30–90 päeva maksekangid. Tõend sissetuleku kohta. Panga väljavõtted, mis ulatuvad mitu kuud tagasi. Viimase kahe aasta maksudeklaratsioonid.
Esmakordsel ostjal on parima intressimäära saamiseks võimalik sisseoste teha mitme laenuandja juures. Tarbija rahanduskaitsebüroo soovitab intressimäärade ostmiseks ühendust võtta vähemalt kolme laenuandjaga. Pidage lihtsalt meeles, et laenuandjate krediidipäringud kahjustavad teie krediidiskoori, kuna neid loetakse "raskete tõmblustena". Tarbija rahanduskaitse büroo andmetel kehtib see lahendus kõigile laenuandjatele 45-päevase perioodi jooksul, et päringud esitataks ühe päringuna.
Mis juhtub, kui pank pakub teile hea väljanägemisega intressimäära? Ärge arvake, et tänane atraktiivne kurss on homme saadaval. Intressimäärade kõikumine on põhjus, miks paljud ostjad otsustavad end tõusvate intressimäärade eest kaitsta, taotledes hüpoteeklaenu taotlusel intressimäära lukustamist.
Intressimäära lukk on laenuandja kohustus reserveerida teie jaoks konkreetne intressimäär kuni etteantud aegumiskuupäevani. Intressimäära lukustus võib lukustada ka kõik allahindluspunktid, mida olete kasutanud oma hüpoteegi intressimäära "allaostmiseks". Hindade lukustamist ei nõuta. Kui arvate, et intressimäärad võivad langeda enne, kui on aeg laenu lõplikku heakskiitu saada, võite oodata. Ainus reegel on see, et peate taotlema intressimäära lukustamist enne, kui teie laenuandja koostab sulgemisdokumendid.
Enamik esmaostjaid eeldab, et hüpoteegi saamine tähendab tavapärase 30-aastase hüpoteegi lukustamist pärast 20% sularaha maksmist. Kui kunagi oli see ainuke viis seda teha, siis tänapäeval on ostjatel asjade toimimiseks palju valikuid. Mõned kodulaenuvõimalused nõuavad 0% allahindlust. Siin on ülevaade laenutoodetest, mida kaaluda:
30-aastane fikseeritud intressimääraga hüpoteek: kõige populaarsem valik, see laen võimaldab teil pikendada makseid 30 aastaks fikseeritud intressimääraga, mis pakub prognoositavaid makseid. 15-aastane fikseeritud intressimääraga hüpoteek: see lühem alternatiiv 30-aastasele laenule pakub fikseeritud intressimäära, mis on tavaliselt palju madalam kui pikemaajaliste laenude intressimäärad. Kuigi esmaostja võib saada 15-aastase hüpoteegi, on see laen refinantseerijate seas kõige populaarsem. FHA laen: föderaalse elamuameti (FHA) poolt kindlustatud valitsuse tagatud laenud võimaldavad madalama sissetuleku ja krediidiskooriga ostjatel langetada kuni 3,5%. Kuid ostjad peavad maksma hüpoteeklaenu kindlustusmakse (PMI) sissemaksete eest, mis on alla 20%. VA hüpoteek: Saadaval sõjaväeteenistuse liikmetele ja veteranidele, VA laenud ei nõua sissemakset. Samuti ei jää te PMI jaoks konksule nii, nagu oleksite FHA laenu puhul. Lisaks on VA laenudel üldjuhul madalamad intressimäärad. USDA hüpoteek: saadaval ostjatele mõnes maapiirkonnas, USA põllumajandusministeerium toetab neid null-laene.
7. Hankige majaomaniku kindlustus
Enamik laenuandjaid nõuab hüpoteegi saamiseks majaomaniku poliisi väljavõtmist. Kuid poliitika ei kehti enne teie sulgemiskuupäeva. Kattest peaks piisama, et kodu välja vahetada.
Kui otsustate, kui palju kodu saate endale lubada, arvestage kindlasti oma piirkonna iga-aastaseid majaomaniku kindlustusmakseid. Kindlustuspoliis katab sise- ja väliskahjustuse või hävimise, varguse tagajärjel kaotsimineku ja isikliku vastutuse. Kui olete üleujutusvööndis, võite vajada ulatuslikumat leviala. Kui poliisil on välistusi, võite meelerahu huvides saada lisakindlustust üleujutuste, maavärinate, kanalisatsioonikahjustuste ja muu eest.
Hankige hinnapakkumisi kolmelt kuni viielt ettevõttelt. Kui teil on juba auto või rentija kindlustus, küsige oma praeguselt ettevõttelt allahindlusi komplekteerimisel. Kui tunnete, et kõrbes saate aru, kuidas poliisid töötavad, kaaluge kodukindlustusmaakleri palkamist, kes suudab teid ettevõtetega sobitada.
8. Planeerige täielik koduülevaatus
Kodu ülevaatus annab ostjale täieliku ülevaate kodu vundamendi, katuse, süsteemide ja muu kohta. Kontrollimisel võib avastada ka radooni, hallitust ja muid probleeme, mis võivad põhjustada suuri remondikulusid ja terviseriske. Ülevaatus, mis hõlmab leide, mida müüja avalikustamata ei sisalda, võib võimaldada teil pakkumisest ilma karistuseta taganeda.
Kodu ülevaatuse eest tasub ostja. Tavalise ülevaatuse kulud hõlmavad sageli torustikku, elektrisüsteeme, kütte- ja jahutussüsteeme, katust, vooderdust, vundamenti ja seadmeid. Inspektor kontrollib ka kodu seest ja väljast kosmeetiliste ja konstruktsioonikahjustuste märke.
Kuigi enamik tavalisi ülevaatusi ei hõlma radooni-, hallitus- ega kahjurite tuvastamist, on nende kaasamise eest mõistlik maksta lisatasu. Pidage meeles, et koduinspektori ülesanne ei ole teile öelda, kas peaksite kinnisvara ostma või mitte. Selle asemel on inspektor neutraalne professionaal, kes keskendub teile kinnisvara seisukorra kohta täpse hinnangu andmisele.
Mis siis, kui ostja palub teil kodu ülevaatusest loobuda? Mõnikord juhtub kuumadel turgudel, kus müüjatel on eelis oma kodu kontrollimisest loobuda. See ettenägematus on paigas, sest see võimaldab ostjal tagatisraha puutumata taganeda, kui ülevaatus avastab "müügi tapmise" probleemi. Kui müüja palub teil ülevaatusest loobuda, kaotate võimaluse enne sulgemist kinnisvara seisukorda kontrollida. See tähendab, et nõustute kogu finantsriskiga, mis on seotud kinnisvaraga "nagu on".
9. Tehke kodu hindamine
Laenuandjad nõuavad hindamist, et kinnitada, et nad ei laena teile rohkem, kui kodu väärt on. Hindajad kasutavad tegeliku turuväärtuse määramiseks kodu seisukorda, võrreldavaid hiljutisi kodumüüke ja muid tegureid. Kui kodu hindab müügihinnast madalamat hinda, võib ostja hinna müüjaga uuesti läbi rääkida, müügilt lahkuda või rahas vahe välja mõelda.
Nagu koduinspektor, on ka kodu hindaja neutraalne professionaal, kellel ei ole tulemuste tulemustes mingit panust. Hindamistasud katab tavaliselt ostja. Selleks, et saaksite madala hinnanguga kodust lahkuda, peab teie kinnisvaralepingus olema midagi, mida nimetatakse hindamisjuhtumiks. Kui hindamisaruanne teile tagasi jõuab, peaks see sisaldama järgmist.
Tänavakaart, mis kirjeldab hinnatavat kinnisvara. Kodu välisilme ülevaade. Seletus, kuidas hindaja ruutmeetrit arvutas. Fotod kinnistu esi-, taga- ja tänavavaatest. Üksikasjad, mis on seotud maa-, maksu- ja turuandmetega, mida hindaja kasutas kodu õiglase turuväärtuse määramiseks.
Kui teile tundub, et hinnang on ebatäpne, on lubatud saada teine arvamus värskelt hindajalt. Pole ennekuulmatu, et hindaja teeb vigu. Hindamise eesmärk on kaitsta ostjat selle eest, et see ei maksaks liiga palju kodu eest, mille väärtus on väiksem kui selle müügihind. Kuid keegi, kes ostab kodu sularahas, võib soovida müügiga edasi liikuda, kuigi ta teab, et ostab ülehinnatud kodu.
10. Pidage müüjaga läbirääkimisi
Viimane samm enne sulgemist on läbirääkimised müüjaga. Kui olete ülevaatuse ja hindamise tulemuste põhjal kodu hinnaga rahul, võite läbirääkimised vahele jätta. Siiski võivad ostjad mõnikord läbi rääkida müüja soodustuste või tasutud sulgemiskulude üle.
Esmakordse ostjana muudavad müüja soodustused kodu ostmise taskukohasemaks, vähendades sulgemiskulusid, mis võivad moodustada 3–6% teie laenusummast. Teie kinnisvaramaakler on väärtuslik teabeallikas selle kohta, mida läbirääkimistel on võimalik saavutada.
Kui kahtlustate, et võistlete teiste pakkumistega, võib nõudmiste esitamiseks olla vähem ruumi. Teisest küljest, kui tegemist on jääkülma turuga, võib müüja olla mööndustele vastuvõtlikum.
Ostja kõige olulisem vara läbirääkimistel on juurdepääs teabele piirkonna võrreldava kodumüügi kohta. Kui saate esitada võrdlusi, mis tõestavad, et peaaegu identseid kodusid müüakse odavamalt, võivad müüjad müügitingimused ümber mõelda. Ostjad saavad taotleda soodustusi, mis katavad kulud:
Hüpoteegipunktid. Hindamine. Ülevaatus Pealkirja otsing. Advokaaditasud. Teatud parandused või asendused. Kinnisvaramaksud kuni lõppeva aasta lõpuni.
Kuigi võib tunduda, et ostja on ainus, kellel on müüjate mööndustest midagi kasu saada, saavad müüjad kasu sellest, et toovad oma kodud turult varem välja.
Kui teile meeldib meie leht, jagage seda oma sõpradega & Facebook
