Etsitpä sitten uutta kotia tai asut tällä hetkellä HOA-yhteisössä, on tärkeää, että ymmärrät naapurustoasi koskevat HOA-säännöt. Vaikka HOA:n ohjeet on suunniteltu pitämään yhteisöt turvallisina ja puhtaina kaikille asukkaille, joskus nämä yhdistykset voivat olla liian vaativia ja kohtuuttomia. Itse asiassa jotkut säännöistä, joita HOA yrittää panna täytäntöön, voivat olla laittomia.
HOA:iden määrittely
Asunnonomistajien yhdistys on eräänlainen yhteisö, jonka tehtävänä on panna täytäntöön erilaisia sääntöjä ja ohjeita, jotka liittyvät yhteisön tai naapuruston hallintaan. Näitä yhdistyksiä esiintyy yleisesti suunnitelluissa kehitysyhteisöissä. Jos asut liitetyssä yksikössä, HOAasi voidaan kutsua asuntoyhdistykseksi.
Jos mietit, miksi sinun on maksettava kuukausi- tai neljännesvuosimaksu HOA:lle, tälle yhdistykselle antamasi rahat käytetään usein kiinteistöjen arvon ylläpitämiseen ja yhteisön elämänlaadun säilyttämiseen. Jokainen HOA-sääntö löytyy sopimuksista, ehdoista ja rajoituksista (CCR). HOA:n hallitukseen sijoitetut yhteisön jäsenet valvovat sääntöjä, keräävät asumismaksuja, asettavat kiinteistön ylläpitoehdot ja hallinnoivat kaikkia yhteisiä tiloja.
Ovatko HOA:n säännöt täytäntöönpanokelpoisia
Kaikki CCR- ja HOA-säännöt ovat täytäntöönpanokelpoisia ja laillisesti sitovia, elleivät ne ole täytäntöönpanokelvottomia. Jos teet jotain, joka rikkoo HOA:n ohjeita, rikot käytännössä sopimuksen, jonka teit ostaessasi asunnon yhteisöstä. HOA:lla on laillisia valtuuksia, joihin kuuluu kanteen nostaminen, sakkojen arvioiminen ja panttioikeuden asettaminen omaisuuteen.
HOA:n säännöt, joita ei voida soveltaa
On olemassa monia erilaisia täytäntöönpanokelvottomia HOA-sääntöjä. Näihin sääntöihin kuuluu oikeuksiasi loukkaavia sääntöjä ja sääntöjä, jotka on säädetty väärin.
Säännöt, jotka loukkaavat oikeuksiasi
Vaikka HOA:ta säätelevät asiakirjat ovat oikeudellisesti sitovia, perustuslailliset oikeudet, osavaltion lait ja liittovaltion lait ovat ensisijaisia. Jos säännön katsotaan rikkovan lakia, sitä ei voida panna täytäntöön. Lakia rikkovat säännöt voivat sisältää kaikkea sananvapaudesta syrjintään.
Sananvapaus on yleinen erimielisyys HOA: n ja asunnonomistajien välillä. Useimmissa tapauksissa nämä erimielisyydet keskittyvät poliittiseen puheeseen ja poliittisiin merkkeihin. Monet HOA:t asettavat rajoituksia pihallesi sijoitettavien kylttien tyypeille. Itse asiassa on mahdollista, että kaikki merkit voidaan kieltää.
Vaikka HOA:lla saattaa olla kyky määrätä näitä sääntöjä, joissakin osavaltioissa yhdistyksillä ei ole paljon valvontaa tässä suhteessa. Esimerkiksi HOA Marylandissa ei voi estää asunnonomistajia sijoittamasta poliittisia kylttejä pihoilleen lähellä vaaliaikaa. Vaikka HOA:t eivät yleensä saa estää asunnonomistajia asettamasta Yhdysvaltain lippua kiinteistöilleen, he voivat usein asettaa rajoituksia lipun kokolle.
HOA:n säännöt ovat myös täytäntöönpanokelvottomia, jos niitä pidetään syrjivinä, mikä määritellään liittovaltion oikeudenmukaista asumista koskevassa laissa. Tämä laki estää HOA:ita syrjimästä mahdollisia asunnonomistajia ja olemassa olevia asunnonomistajia kaiken kansallisen alkuperän ja uskonnon perusteella rodun ja sukupuolen perusteella. Muista, että tietyt osavaltiot ovat menneet liittovaltion oikeudenmukaista asumista koskevaa lakia pidemmälle puolustaakseen suojattuja luokkia. Jos ostat HOA-kodin Kaliforniasta, tämä laki tarjoaa myös sukupuoli-identiteettiin perustuvan suojan.
Toisen muutoksen vuoksi, joka antaa ihmisille oikeuden kantaa aseita, HOA:t eivät saa estää asunnonomistajia omistamasta aseita tai muita aseita. Yhdistyksillä on kuitenkin oikeus rajoittaa näiden aseiden viemistä yhteisiin tai avoimiin tiloihin kaikkialla yhteisössä.
Reilun asumisen laki rajoittaa myös HOA:n kykyä panna täytäntöön sääntöjä, jotka loukkaavat jonkun uskonnonvapautta. Vaikka tämä laki on voimassa, HOA-säännön on oltava erityinen, jotta sitä ei voida panna täytäntöön. Jos HOA päättää, että uskonnollinen toiminta tai näyttelyt eivät ole sallittuja yhteisellä alueella, se voidaan panna täytäntöön niin kauan kuin kieli ei aseta tätä rajoitusta tietylle uskonnolle.
On olemassa muutamia muita osavaltion ja liittovaltion lakeja, jotka tekevät tietyistä säännöistä täytäntöönpanokelvottomia. Esimerkiksi monet osavaltiot eivät salli HOA:iden estää asunnonomistajia kuivaamasta pyykkiään pyykkinarulla. Useat osavaltiot ylläpitävät lakeja, jotka sallivat kaikkien asunnonomistajien käyttää kasveja, jotka eivät vaadi suurta määrää vettä. HOA ei voi valvoa tämäntyyppistä maisemointia koskevia sääntöjä.
Virheellisesti säädetyt säännöt
Sääntöä ei voida panna täytäntöön, jos se on millään tavalla säädetty väärin. HOA yleensä asettaa kaikki säännöt ja liittonsa julistukseen, kun yhteisö yhdistetään ensimmäisen kerran. Nämä säännöt voidaan panna täytäntöön ilman ongelmia. Jos HOA kuitenkin yrittää muuttaa sääntöjään, kun olet ostanut kodin yhteisöstä, sen on noudatettava erityisiä ohjeita, jotta muutos voidaan panna täytäntöön.
Sinun pitäisi pystyä löytämään tarkat ohjeet sääntömuutoksen toteuttamiseen HOA:n sääntelevistä asiakirjoista tai osavaltion laeista. Jos sääntömuutos tapahtuu noudattamatta ohjaavia asiakirjoja tai lakeja, sitä ei voida panna täytäntöön.
Esimerkiksi Georgia vaatii kaikilta yhdistyksiltä suuren enemmistön, jotta julistukseen tehdään muutos. Kynnys ylimääräiselle enemmistölle voi olla käytännössä mikä tahansa, kunhan se on enemmän kuin yksinkertainen 50 prosentin enemmistö. HOA:lla voi myös olla ohjeita, joita on noudatettava asiakirjojensa muuttamiseksi. Näihin ohjeisiin voi sisältyä kirjallinen vetoomus.
Voiko HOA sakottaa sinua ilman todisteita?
On mahdollista, että HOA:lla ei ole valtuuksia toimia tietyn säännön suhteen. Tässä tilanteessa sääntö voi olla täytäntöönpanokelvoton. Yksi esimerkki tästä säännöstä on sakon periminen. Vaikka HOA:t voivat arvioida sakot, kun asunnonomistaja rikkoo täytäntöönpanokelpoista sääntöä, he eivät saa sakottaa asunnonomistajaa ilman syytä. Kun rikot jotakin heidän sääntöään, heidän on lähetettävä sinulle kirjallinen ilmoitus rikkomuksesta ja annettava sinulle aikaa korjata se.
Valikoidut säännöt
Jos HOA:lla on sääntöjä, joita ei panna täytäntöön tasapuolisesti, on todennäköistä, että säännöt eivät ole täytäntöönpanokelvottomia. HOA:n ohjeasiakirjat sekä osavaltion lait määräävät, mitä menettelyä yhdistysten on noudatettava, kun ne panevat sääntöä täytäntöön. Tämä menettely sisältää yleensä kirjallisen ilmoituksen kodinomistajalle ja mahdollisuuden puolustaa lautakuntaa. Jos näitä menettelyjä ei noudateta oikein tai niitä hallinnoidaan valikoivasti, asunnonomistajilla on oikeus riitauttaa HOA:n tämän säännön täytäntöönpano.
Jos uskot, että HOA on ryhtynyt valikoivaan täytäntöönpanoon, oikeustoimet voivat olla mahdollisia. Sinun on kuitenkin pystyttävä todistamaan, että sinut on kohdistettu HOA-ohjeiden rikkomiseen, kun taas muut asunnonomistajat eivät. Tämän väitteen voittaminen voi osoittautua haastavaksi ilman selkeitä todisteita.
Jos mietit kuinka taistella HOA:ta vastaan, voit puolustaa itseäsi useilla tavoilla. Tärkein käytettävissäsi oleva vaihtoehto on puhua suoraan hallituksen kanssa, mikä voidaan tehdä virallisella kirjeellä tai henkilökohtaisesti. Voit myös käydä läpi riidanratkaisuprosessin, jota jotkut osavaltiot vaativat ennen kuin nostat kanteen. Riitojen ratkaisuun voi kuulua kaikkea välimiesmenettelystä sovitteluun. Jos mikään muu epäonnistuu, on mahdollista ryhtyä oikeustoimiin osavaltion tai liittovaltion tuomioistuimessa nostamalla kanteen.
