Of u nu op zoek bent naar een nieuw huis of momenteel in een VvE-gemeenschap woont, het is essentieel dat u de VvE-regels begrijpt die in uw buurt gelden. Hoewel de VVE-richtlijnen zijn ontworpen om gemeenschappen veilig en schoon te houden voor alle bewoners, zijn er momenten waarop deze verenigingen te veeleisend en onredelijk kunnen zijn. Sommige regels die VvE’s proberen af te dwingen, kunnen zelfs illegaal zijn.
HOA's definiëren
Een vereniging van huiseigenaren is een soort entiteit die belast is met het handhaven van verschillende regels en richtlijnen met betrekking tot de manier waarop een gemeenschap of buurt wordt bestuurd. Deze verenigingen worden vaak aangetroffen in geplande ontwikkelingsgemeenschappen. Als u in een aangrenzende eenheid woont, wordt uw VvE mogelijk een condo-vereniging genoemd.
Als u zich afvraagt waarom u maandelijks of driemaandelijks contributie aan een VvE moet betalen: het geld dat u aan deze vereniging geeft, wordt vaak gebruikt om de waarde van onroerend goed te behouden en ervoor te zorgen dat de levenskwaliteit van de gemeenschap hoog blijft. Elke VvE-regel is te vinden in de convenanten, voorwaarden en beperkingen (CCR's). De gemeenschapsleden die in het VvE-bestuur zijn geplaatst, houden toezicht op de regels, innen de bewonersbijdragen, stellen de onderhoudsvoorwaarden voor onroerend goed vast en beheren alle gemeenschappelijke ruimtes.
Zijn HOA-regels afdwingbaar
Alle CCR's en VvE-regels zijn afdwingbaar en juridisch bindend, tenzij ze als niet-afdwingbaar worden beschouwd. Als u iets doet dat in strijd is met de VvE-richtlijnen, verbreekt u feitelijk een contract dat u bent aangegaan toen u een huis in de gemeenschap kocht. De wettelijke bevoegdheden waartoe een VvE toegang heeft, zijn onder meer het indienen van een rechtszaak, het vaststellen van boetes en het stellen van een pandrecht op uw eigendom.
Niet-afdwingbare HOA-regels
Er zijn veel verschillende soorten niet-afdwingbare HOA-regels. Deze regels omvatten regels die uw rechten schenden en regels die onjuist zijn toegepast.
Regels die uw rechten schenden
Hoewel de bestuursdocumenten van een VvE juridisch bindend zijn, hebben grondwettelijke rechten, staatswetten en federale wetten voorrang. Als wordt aangenomen dat een regel in strijd is met de wet, kan deze niet worden afgedwongen. De soorten regels die de wet overtreden, kunnen van alles omvatten, van kwesties op het gebied van de vrijheid van meningsuiting tot discriminatie.
Vrijheid van meningsuiting is een veelvoorkomend meningsverschil tussen VvE’s en huiseigenaren. In de meeste gevallen concentreren deze meningsverschillen zich rond politieke uitspraken en politieke signalen. Veel VVE's leggen beperkingen op aan de soorten borden die u in uw tuin kunt plaatsen. Het is zelfs mogelijk dat alle tekens worden verboden.
Hoewel een VvE de mogelijkheid zou kunnen hebben om deze regels op te leggen, zijn er enkele staten waar verenigingen op dit gebied niet veel controle hebben. Een VVE in Maryland kan huiseigenaren er bijvoorbeeld niet van weerhouden om vlak voor de verkiezingen politieke borden op hun erf te plaatsen. Hoewel VvE's huiseigenaren doorgaans niet mogen beletten de Amerikaanse vlag op hun eigendommen te plaatsen, kunnen ze vaak wel beperkingen stellen aan de grootte van de vlag.
VvE-regels zijn ook niet-afdwingbaar als ze als discriminerend worden beschouwd, wat wordt gedefinieerd door de Federal Fair Housing Act. Deze wet verhindert dat VVE's potentiële huiseigenaren en bestaande huiseigenaren discrimineren op basis van alles, van nationale afkomst en religie tot ras en geslacht. Houd er rekening mee dat bepaalde staten verder zijn gegaan dan de Federal Fair Housing Act om beschermde klassen te verdedigen. Als u een VvE-huis in Californië koopt, biedt deze wet ook bescherming op basis van genderidentiteit.
Vanwege het Tweede Amendement dat mensen het recht geeft wapens te dragen, mogen VvE's huiseigenaren er niet van weerhouden wapens of andere wapens te bezitten. Verenigingen hebben echter wel het recht om te voorkomen dat deze wapens worden meegenomen naar gemeenschappelijke of open ruimtes in de hele gemeenschap.
De Fair Housing Act legt ook beperkingen op aan het vermogen van een VvE om regels af te dwingen die inbreuk maken op iemands religieuze vrijheid. Hoewel deze wet van kracht is, moet de VvE-regel specifiek zijn om niet-afdwingbaar te zijn. Als een VvE besluit dat religieuze activiteiten of uitingen niet zijn toegestaan in een gemeenschappelijke ruimte, kan dit worden afgedwongen, zolang de taal deze beperking niet oplegt aan een specifieke religie.
Er zijn een paar aanvullende staats- en federale wetten die bepaalde regels niet-afdwingbaar maken. Veel staten staan bijvoorbeeld niet toe dat VVE's huiseigenaren ervan weerhouden hun wasgoed aan een waslijn te drogen. Verschillende staten handhaven wetten die alle huiseigenaren toestaan planten te gebruiken die niet veel water nodig hebben. Een VvE kan geen regels afdwingen met betrekking tot deze vorm van landschapsarchitectuur.
Onjuist vastgestelde regels
Een regel kan niet worden afgedwongen als deze op enigerlei wijze ten onrechte is toegepast. Een VvE plaatst gewoonlijk al zijn regels en convenanten in de verklaring wanneer de gemeenschap voor het eerst wordt opgericht. Deze regels kunnen zonder problemen worden afgedwongen. Als een VvE echter probeert zijn regels te wijzigen nadat u een huis in de gemeenschap heeft gekocht, moeten zij specifieke richtlijnen volgen om de wijziging afdwingbaar te maken.
U zou de exacte richtlijnen voor het doorvoeren van een regelwijziging moeten kunnen vinden in de bestuursdocumenten of staatswetten van de VvE. Als de regelwijziging plaatsvindt zonder dat de geldende documenten of wetten worden nageleefd, kan deze niet worden afgedwongen.
Georgië vereist bijvoorbeeld dat alle verenigingen een supermeerderheid hebben om een wijziging in de verklaring aan te brengen. De drempel voor een supermeerderheidsstem kan vrijwel alles zijn, zolang het maar meer is dan een gewone meerderheid van 50%. De VvE zelf heeft mogelijk ook richtlijnen opgesteld waaraan moet worden voldaan om haar documenten te wijzigen. Deze richtlijnen kunnen een schriftelijk verzoekschrift inhouden.
Kan HOA u een boete opleggen zonder bewijs?
Het is mogelijk dat een VVE geen bevoegdheid heeft om op te treden als het gaat om een specifieke regel. In dit scenario zou de regel niet-afdwingbaar kunnen zijn. Een voorbeeld van deze regel is wanneer er een boete wordt opgelegd. Hoewel VVE's boetes kunnen opleggen wanneer een huiseigenaar een afdwingbare regel overtreedt, mogen ze een huiseigenaar niet zonder reden een boete opleggen. Wanneer u een van hun regels overtreedt, moeten zij u schriftelijk op de hoogte stellen van de overtreding en u de tijd geven om deze op te lossen.
Selectief afgedwongen regels
Als de VvE regels heeft die niet op gelijke wijze worden gehandhaafd, zijn de regels waarschijnlijk niet afdwingbaar. De bestuursdocumenten van de VvE en de staatswetten bepalen welke procedure verenigingen moeten volgen als ze een regel handhaven. Deze procedure houdt meestal in dat de huiseigenaar een schriftelijke kennisgeving krijgt en de gelegenheid krijgt om zich te verdedigen tegenover het bestuur. Als deze procedures niet correct worden gevolgd of selectief worden toegepast, hebben huiseigenaren het recht om de handhaving van deze regel door de VvE aan te vechten.
Als u van mening bent dat een VvE zich bezighoudt met selectieve handhaving, zijn juridische stappen mogelijk mogelijk. U moet echter kunnen bewijzen dat u het doelwit bent vanwege het overtreden van de VvE-richtlijnen, terwijl andere huiseigenaren dat niet waren. Het winnen van dit argument kan een uitdaging zijn zonder duidelijk bewijs.
Als je je afvraagt hoe je een VvE moet bestrijden, zijn er verschillende methoden die je kunt gebruiken om jezelf te verdedigen. De belangrijkste optie die voor u beschikbaar is, is om rechtstreeks met het bestuur te spreken, wat u kunt doen via een formele brief of persoonlijk. U kunt ook een geschillenbeslechtingsproces doorlopen, dat in sommige staten vereist is voordat u een rechtszaak aanspant. Geschillenbeslechting kan van alles omvatten, van arbitrage tot bemiddeling. Als al het andere niet lukt, is het mogelijk juridische stappen te ondernemen via een rechtszaak bij de staats- of federale rechtbank.
Als je onze pagina leuk vindt, deel hem dan met je vrienden & Facebook