Kodu ostmisel on sulgemiskulude eelarve koostamine hädavajalik. Ostjate keskmised sulgemiskulud on 3–6% laenusummast.
Need kulud hõlmavad sularaha, mille ostja peab sissemakse peale sulgemislauale tooma. Selles artiklis käsitleme tavalisi sulgemiskulusid.
Miks peavad ostjad maksma sulgemiskulusid?
Sulgemiskulud on kodu ostmisega seotud tasud. Teie kodulaenu loomise käigus pakuvad mitmed spetsialistid ja ettevõtted teenuseid, mis võimaldavad teie laenuandjal hüpoteegi kinnitada. Need tasud võivad hõlmata hinnanguid, hüpoteeklaenude tagajaid, tiitliotsinguid ja palju muud.
Konkreetsed sulgemiskulud sõltuvad asukohast, kinnisvara tüübist ja laenutüübist.
Kui palju sulgemiskulud on?
Kui keskmine sulgemiskulu langeb 3% ja 6% vahele hüpoteeklaenu väärtusest, peaks ostja valmistuma tooma sulgemistabelisse mitu tuhat dollarit. Keegi, kes ostab 300 000 dollari suuruse kodu, võib eeldada, et maksab sulgemiskuludena 9 000 kuni 18 000 dollarit.
Sulgemiskulud on sissemaksest eraldi.
Kas sulgemiskulud jäävad ainult ostjale?
Nii ostjad kui müüjad peaksid ennetama sulgemiskulusid. Sulgemiskulude katmise kohustus langeb aga rohkem ostjale.
Üks võimalus ostja sulgemiskulude vähendamiseks on paluda müüjal läbirääkimiste ajal osalised sulgemiskulud katta. "Kuumadel" turgudel on ostjatel sageli vähe ruumi, et müüjad sulgemiskulud katma panna. See võib siiski olla võimalik kinnisvara puhul, mis nõuab palju tööd.
Kui müüja on motiveeritud kodu müüma, võib ta nõustuda katma mõned sulgemiskulud osana müüja soodustustest.
Valitsuse määruste tõttu ei saa müüjad kõiki sulgemiskulusid ostja eest maksta – see reegel aitab vältida eluasemeturul inflatsiooni.
Summa, mida müüja saab seaduslikult panustada ostja osa sulgemiskuludesse, määratakse müügi laenu ja väärtuse suhte järgi. See võib ulatuda 3% kuni 9% müügi koguväärtusest. Kui ostja kasutab kodu ostmiseks FHA või USDA laenu, piiravad eeskirjad müüja sissemakseid 6%. VA laenu puhul langeb see 4%-ni.
Tavalise hüpoteeklaenuga läheb asi keerulisemaks. Kui ostjad, kelle sissemakse on 10% või vähem, saavad müüjatelt vastu võtta vaid kuni 3% ostuväärtusest, siis 10–25% allahindlusega ostjad võivad aktsepteerida kuni 6%. Kinnisvarainvesteeringute ülempiir on 2%, sõltumata sissemaksest.
Kinnisvaramaakler võib aidata ostjal otsustada, kas on mõistlik küsida müüjalt järeleandmisi või pidada läbirääkimisi madalama müügihinna üle.
Kuidas arvutatakse sulgemiskulusid?
Sulgemiskulude määramiseks pole ühtset valemit. Laenuandja eeskirjad, valitsuse nõuded, laenu tüüp, kinnisvara asukoht, ostja-müüja läbirääkimised ja muud tegurid määravad kõik lõpliku kokkuvõtte.
Ostjal peaks aga olema kindel ettekujutus sellest, kui palju ta peab pärast laenuandjalt sulgemisavalduse saamist sulgema. Lõppteave on dokument, mille laenuandjad esitavad ostjatele vähemalt kolm tööpäeva enne kavandatud lõppkoosolekut. Dokumendis on loetletud kõik sulgemiskulud, mille ostja peab katma.
Mis sisaldub sulgemiskuludes
National Association of Realtors® andmetel on need tüüpilised esemed, mis sisalduvad sulgemiskuludes:
Sissemakse summa, mida teie laenuandja on nõustunud aktsepteerima. FHA laenuga laenuvõtjate puhul võib see olla nii madal kui 3,5%. Pidage meeles, et 3,5% sissemakse saamiseks on vaja krediidiskoori 580. Kõik teised FHA laenuvõtjad peavad 10% alla panema. Laenu algatamise tasud katavad laenuandja kulud laenu töötlemise ja tagamise eest. Enamik laenuandjaid küsib umbes 1% laenu väärtusest. Kõik punktid või laenusoodustustasud, mida ostja maksab paremate laenutingimuste ja madalama intressimäära saamiseks. Kodu ülevaatuse tasud. Kuigi kodu ülevaatusest loobumine on populaarne, on ostjate jaoks mõistlik säilitada õigus kodu ülevaatusele. Teatud tüüpi laenud nõuavad kontrolli. Näiteks VA laenud nõuavad paljudes osariikides kahjurite kontrollimist. Kodu ülevaatus maksab kuni 500 dollarit. Hindamistasud. Laenuandjad nõuavad hinnanguid tagamaks, et teie laenusumma on kodu tegeliku väärtuse põhjal mõistlik. Kui hinnang on liiga madal, peab ostja müügist lahkuma, veenma müüjat hinda langetama või välja mõtlema müügihinna ja hindamissumma vahelise rahalise vahe. Hindamistasu ulatub 300–800 dollarini. Krediidiaruanne tõmbab. Laenuvõtja krediidiaruande kontrollimise tasud ulatuvad 10–100 dollarini. Erahüpoteeklaenu kindlustusmakse (PMI). Kui ostate kodu alla 20%, peavad ostjad maksma PMI eest, mis moodustab aastas umbes 0,5–1,5% laenusummast. Mõnel juhul võib PMI ulatuda mitusada dollarit kuus. Kindlustustingdeelnõu kodukindlustuse jaoks. Kinnisvaramaksu tingdeponeerimine. Sel juhul võtab laenuandja tingdeponeerimiskontol raha, et katta maksud ja kindlustus. Laenuandja tasub need kulud ostja nimel. Akti fikseerimise tasud katavad kodumüügi kohalikus omavalitsuses dokumenteerimise kulu. Need on umbes 200 dollarit või vähem. Omandikindlustuse kindlustusmaksed jäävad vahemikku 0,5% kuni 2% ostuhinnast. Pealkirja otsimise tasud maksavad kuni 400 dollarit. Maamõõtmise tasud vahemikus $ 500 kuni $ 1000. Notari tasud.
Mõnel juhul peab ostja tasuma proportsionaalselt müüja poolt juba tasutud kodukulud. Näiteks võiks tuua iga-aastased kinnisvaramaksud.
Kui müüja on tasunud kodu eest kogu aasta kinnisvaramaksu, kuigi ta kolib välja enne aasta lõppu, võtab ostja proportsionaalse osa kuludest. See tähendab, et ostja maksab müüjale maksud, mis põhinevad sulgemispäevast algavast aastast jäänud kuude arvu järgi. Proportsioonid võivad kehtida ka kommunaalmaksete, majaomanike ühistu (HOA) tasude, korteritasude ja muu suhtes.
Advokaaditasud loetakse ka sulgemiskulude osaks. Kinnisvaraadvokaat aitab tagada vara seadusliku üleandmise müüjalt ostjale. Kuigi advokaadi kasutamine on mõnel juhul vabatahtlik, nõuavad Connecticuti, Delaware'i, Georgia, Massachusettsi, New Yorgi, Põhja-Carolina, Lõuna-Carolina ja Lääne-Virginia osariigi seadused litsentseeritud kinnisvaraadvokaadi kasutamist, et käsitleda vähemalt teatud osa advokaadist. kinnisvaratehing.
Kui olete valinud intressimäära lukustamise tasu, maksate selle sulgemisel. Intressilukud võimaldavad laenuvõtjatel eelkinnitamise ja sulgemise vahelisel ajal oma intressimäärasid lukustada. Üldjuhul võib intressiluku tasu olla kuni 0,50% laenu väärtusest. Hüpoteeklaenu ostes küsige alati tasuta intressiluku kohta!
Kas saate sulgemiskulud hüpoteegi osaks muuta?
Kui ostjate keskmised sulgemiskulud raskendavad kodu ostmist, on mõnel juhul võimalik sulgemistasud sõltuvalt laenuandja reeglitest muuta eluasemelaenuks.
Kinnisvara sulgemise kulude hüpoteeklaenuks muutmise eeliseks on see, et ostja saab osta kodu isegi siis, kui tal pole sulgemiseks palju sularaha. Negatiivne külg on see, et ostja maksab aja jooksul rohkem intressi, kuna lisatasud muudavad hüpoteegi suuremaks.
Kas on võimalik kodu sulgemise kulusid vähendada?
Enamik maja sulgemiskulusid on vältimatud. Ostjatel on siiski teatav kontroll.
Parim viis sulgemiskulude vähendamiseks on teha sisseoste erinevate laenuandjate juures. Mõned laenuandjad reklaamivad konkurentsivõimelisi sulgemiskulusid. Veelgi enam, madalamat intressimäära pakkuv laenuandja aitab kompenseerida mõningaid liigutamatuid sulgemiskulusid.
Muidugi on teine võimalus küsida müüjatelt mööndusi sulgemiskulude vähendamiseks. Seda teed valides on oluline uurida, kui palju saab müüja laenutüübi alusel seaduslikult panustada. Kui see teave on käes, võib ostja pöörduda müüja poole järeleandmistaotlusega.
Pidage meeles, et müüja võib selle taotluse tagasi lükata!
Viimased mõtted maja sulgemise kulude kohta
Sulgemiskulud on vältimatud. Hea uudis on see, et enamik sulgemiskulusid läheb tasudele ja teenustele, mis kaitsevad ostjat halva otsuse tegemise eest.
Kodu ostmisel lisage küsitavale hinnale veel 3–6%, et saada parem ülevaade sellest, kui palju iga kodu maksab, kui sulgemiskulud on arvesse võetud.
Lõpuks ärge nõustuge sulgema enne, kui laenuandja esitab seadusega nõutud sulgemisavalduse, mis on hinnanguline summa, kui palju raha teil sulgemiseks vaja on. Nad peavad teile selle dokumendi esitama vähemalt kolm tööpäeva enne kavandatud sulgemist.
Kui laenuandja ei reageeri selle dokumendi esitamisele, võite esitada kaebuse tarbijate finantskaitsebüroole (CFPB).
Kui teile meeldib meie leht, jagage seda oma sõpradega & Facebook
